Определение изъятия земельного участка
Законодательство РФ не содержит четкого определения понятия «изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд». При этом, процесс отчуждения земли регламентируется целым комплексом нормативных актов, отправной точкой которых является Конституция РФ.
Именно Конституция создает правовое обоснование для изъятия земли, которое конкретизируется и детализируется в различных кодексах и законах. Так, Гражданский кодекс, Земельный кодекс и Градостроительный кодекс определяют регламент изъятия земельных участков у собственников. Кроме того, существуют и другие нормативные акты, которые могут прямо или косвенно влиять на эту процедуру. Таким образом, регулирование изъятия земли представляет собой сложную систему, состоящую из множества взаимосвязанных законов и подзаконных актов.
Значение изъятия для развития инфраструктуры и общественных проектов
Значение изъятия для развития инфраструктуры и общественных проектов определяется обширной совокупностью связанных между собой факторов таких как:
- развитие инфраструктуры: строительство дорог, мостов, тоннелей, линий электропередач, водопроводов, канализации и пр.;
- создание общественных пространств: парков, скверов, спортивных площадок, школ, больниц и пр.;
- стимулирование экономического роста за счет привлечения инвестиций и создание рабочих мест для созданной на изъятых землях инфраструктуры;
- решение социальных проблем: ликвидация аварийного жилья, реабилитация загрязненных территорий или создание жилья для малоимущих;
- обеспечение национальной безопасности как, например, с целью использования изъятых земель для строительства военных объектов или объектов критической инфраструктуры.
Изъятие земельных участков для развития инфраструктуры и общественных проектов – неизбежная и, с учетом сложности, крайняя мера, которая должна осуществляться исходя из интересов всех сторон.
Законодательные основы изъятия земельных участков
Так называемая принудительная передача права, также становится возможной в следующих случаях, предусмотренных федеральными законами. Так, реквизиции подлежат земли - объекты выполнения международных договоров РФ или комплексного развития территорий; участки, пострадавшие от стихийных бедствий, аварий, эпидемий и иных чрезвычайных обстоятельств. Следует отметить, что изъять участок могут как у собственника, так и у арендатора.
Нормативные акты, регулирующие процесс изъятия
Юридическим обоснованием решения об изъятии являются: статья 279 Гражданского кодекса РФ и, соответствующий статье 45 Градостроительного кодекса РФ, проект планировки территории. Детали процедуры прописаны в Земельном кодексе Российской Федерации. Исключительным правом о принятии решения об изъятии обладают уполномоченные органы власти (федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления).
Права собственников и юридические аспекты
Закон стремится максимально защитить интересы правообладателя при изъятии земли для нужд государства и муниципалитета. Ключевым элементом этой защиты служит четкое и ограниченное количество ситуаций, когда данная мера применима. Это не произвольное решение, а строго регламентированная процедура.
Более того, если изъятие неизбежно, правообладателю положена справедливая компенсация, включающая в себя не только текущую рыночную стоимость земли или права аренды, но и все понесенные в результате убытки: финансовые потери (из-за расторжения контрактов, затраты на кадастровые работы, оформление прав собственности на землю, юридические консультации), но и расходы, сопряженные с поиском и покупкой аналогичного надела. Даже цена утраченных зеленых насаждений на участке должна быть учтена.
В конечном итоге, реквизиция приводит к прекращению частных прав собственности, что происходит на основании добровольного соглашения с государством, или в противном случае по решению суда.
Процедура изъятия земельного участка
Процедура изъятия земельного участка производится исключительно на основании соответствующего решения и предварительно утвержденных документов, обосновывающих ее целесообразность (проект развития или планировки территории и пр.).
На следующем этапе формируется список правообладателей, для чего не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии запрашиваются соответствующие сведения в архивах и организациях, размещается информация о планируемом изъятии в основном печатном издании по месту нахождения участка, на сайте уполномоченного органа, а также на информационном щите в населённом пункте планируемой реквизиции.
Если проведённые мероприятия не принесли результатов, то заявление о признании права собственности за тем субъектом, который представляет уполномоченный орган, передается в суд.
В течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии, помимо информирования на перечисленных общественных платформах, копии решения направляются установленным правообладателям и в Росреестр. При этом, собственнику предоставлено право обжаловать решение в суде в течение 3 месяцев с момента получения информации.
Если в течение 3 лет с момента принятия решения процедура изъятия не запущена, а необходимость данной меры сохраняется, то процедура инициируется вновь.
Этапы процесса изъятия
Первым шагом в процедуре изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является сбор и подготовка материалов, в том числе, соглашения об изъятии. Это включает: кадастровые работы для определения границ реквизируемых и предоставляемых взамен участков, а также оценка их рыночной стоимости. Параллельно ведутся переговоры с правообладателями, для достижения взаимовыгодного соглашения. Результатом этого этапа становится проект соглашения об изъятии, который направляется всем заинтересованным сторонам.
Далее, профессиональным оценщиком рассчитывается компенсация, о размере которой уполномоченный орган обязан проинформировать собственника не позднее, чем за два месяца до отправки проекта соглашения.
Финальным этапом является заключение соглашения об изъятии, когда проект соглашения и все сопутствующие материалы (кадастровые паспорта участков и недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости и пр.) направляются собственнику.
Необходимые документы и требования
Вместе с проектом соглашения об изъятии, правообладателю направляют:
- отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости, содержащий профессиональную оценку того, сколько стоит земля и/или здания, которые планируется выкупить. Если речь идет не о полной покупке, а об ограничении прав на землю и/или недвижимость, то в отчете будет указана стоимость этих прав.
- отчет об оценке убытков с указанием всех возможных убытков, которые может понести собственник в результате реквизиции (расходы, связанные с переездом, потерей прибыли и т.д.).
Данные материалы необходимы для понимания размера компенсации, а также оценки ее соответствия.
Компенсация за изъятие земельного участка
Как уже отмечалось выше, компенсация собственнику за реквизицию включает в себя не только рыночную стоимость самого участка, но и покрытие всех понесенных в результате убытков, включая упущенную выгоду. Если на участке расположены здания или другие объекты недвижимости, их рыночная стоимость также будет включена в компенсацию.
Однако, есть определенные исключения. Компенсация не будет выплачена за постройки или улучшения, которые были сделаны с нарушением правил землепользования. Также не будут учитываться улучшения, сделанные после того, как вас уведомили о решении об изъятии земли. Это касается и объектов, для строительства которых не требуется разрешение, если их строительство началось после получения уведомления. Наконец, сделки, заключенные после уведомления об изъятии, которые искусственно увеличивают размер убытков, также не будут учитываться при расчете компенсации.
Условия и порядок финансовой компенсации
Процесс изъятия регламентируется условиями соглашения, в котором прописываются все детали: когда именно произойдет изъятие, какую компенсацию получит собственник, и другие существенные условия.
Важно понимать, что правообладатель должен получить справедливую компенсацию в полном объеме до фактической потери права собственности на участок. Только после получения денег собственник обязан передать землю уполномоченному органу.
Оценка стоимости изымаемого участка
Размер компенсации устанавливается профессиональными оценщиками, которые руководствуются федеральным законом об оценочной деятельности, что гарантирует получение справедливой рыночной стоимости.
При расчете компенсации учету подлежат два ключевых фактора: разрешенное использование земли, когда оценщик смотрит, как именно можно было использовать участок на день, предшествующий решению о его изъятии; местоположение участка, т.к. участок в центре города будет стоить дороже, чем аналогичный на окраине.
Таким образом, оценка проводится максимально объективно, чтобы владелец получил справедливую компенсацию, соответствующую потенциалу и ценности его земли на момент изъятия.
Значимость и последствия изъятия земельных участков для государственных нужд
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд - процедура, позволяющая государству получить землю, находящуюся в частной собственности в обмен на справедливую компенсацию. Это крайняя мера, применяемая только в ряде, установленных законом, случаев. Сложность этого процесса в поиске равновесия между нуждами общества и правами отдельных владельцев земли. Чаще всего, данная потребность возникает при возведении или модернизации объектов, имеющих значение для всей страны или региона. Это могут быть электростанции, атомные объекты, военные базы, дороги, аэропорты и прочие важные элементы инфраструктуры.
В целях соответствия процедуры принципам законности и справедливости правообладателю необходимо воспользоваться квалифицированной помощью юристов компании Базилика ТМ, имеющих более чем двадцатилетний опыт отстаивания интересов доверителей в подобных делах. Это необходимо для предотвращения злоупотреблений и защиты имущественных прав граждан и бизнеса, чья земля может быть изъята.
