Выкуп земли

Необходимость быстрого выкупа земельного надела может возникнуть у компании, которой принадлежит здание, построенное на этой территории. Выкупить землю юрлицо может как без торгов (п. 2 ст. 39.3, п. 6 ст. 39.6 Земельного кодекса), так и на аукционе. Рассмотрим, когда необходима организация аукциона и в каких случаях землю можно быстро выкупить без него.

Когда необходимы торги

По общему правилу, установленному законодательством Российской Федерации, чтобы произвести выкуп земельного участка, проводят аукцион. Этот порядок распространяется не на всю землю. Так, в п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ поясняется, что площадь, выделенную под строительство, можно только арендовать. Кроме того, есть случаи, когда действует запрет на торги. Они перечислены в ст. 39.11 Земельного кодекса.

Также основанием для отказа в процедуре торгов могут быть законы регионов. Чтобы определить порядок действий по выкупу имущества, необходимо выяснить следующее:

• потребуется ли организовывать аукцион;
• распространяется ли на участок возможности продажи;
• нужна ли схема надела на кадастровом плане.

Утверждение схемы ЗУ

Если отдельный участок ещё не образован и на него нет утверждённого проекта межевания, потребуется схема на кадастровом плане. Это закреплено пп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ. Схему подготавливают, согласно приказу Минэкономразвития РФ № 762 от 27 ноября 2014 года. Подготовленный проект необходимо утвердить в организации, которая является хозяином надела. Это может быть территориальное отделение Росимущества или местная администрация. В госорган подают заявление, в котором просят утвердить схему ЗУ. На основании ст. 11.10 ЗК государственный орган вправе утвердить схему или отказать.

Обратите внимание: с 1 сентября 2022 г. действуют главы ГК РФ о недвижимых объектах и праве собственности на них. Так, теперь часть территории, покрытая асфальтом или занятая котлованом, не считается самостоятельным объектом недвижимости, как и недостроенные помещения. Новые главы ГК РФ существенно меняют отношения с государственными органами и контрагентами.

Судебная практика

Граждане обратились в суд с исковым заявлением, адресованным администрации города, обществу и управлению имущественных отношений. В коллективном иске они указали свои требования:

• признать, что податели иска имеют право долевой собственности на участок;
• установить границы участка, являющегося предметом спора.

Суд, рассмотрев иск, принял решение отказать в удовлетворении исковых требований. Судьи руководствовались таким основанием: участок, о котором говорится в иске, расположен на территории, в отношении которой существует проект межевания. Этот юридический факт исключает возможность определения границ участка в местах, заявленных истцами.

Суд напомнил, что расположение контуров надела определяется проектом межевания, а именно — его текстовой частью. Эта часть включает в себя:

• сведения о размере участков;
• перечень этих участков;
• способы, которыми они могут быть образованы;
• вид разрешённого использования земель.

Таким образом, предложенные истцами местоположения контуров не могут быть утверждены, и выкуп земельного участка в долевую собственность невозможен

Как выкупить участок у государства или администрации

Рассмотрим ситуацию, когда ЗУ приобретают с торгами. Если компания подготовит схему надела, следующее, что она должна сделать — подать заявку на проведение аукциона. В документе необходимо указать цель использования объекта и его кадастровый номер. На рассмотрение заявки отводится 2 календарных месяца. Если госорган пропустит этот срок, заявитель вправе обратиться в суд. При этом действует гл. 4 АПК или гл. 22 КоАП. Чем именно обосновывать нарушение, зависит от того, относится ли оно к экономической сфере.

Следующий шаг — участие в аукционе. Администрация обязана размещать информацию обо всех проводимых торгах на официальном портале “Торги”. Порядок проведения аукциона регулируется ст. 39.12 Земельного кодекса. Количество участников аукциона может быть от 1 и более, в том числе возможна ситуация, когда единственный участник — компания, которая намеревается выкупить надел.

Если в торгах принимают участие несколько организаций, первоочередное право выкупа — у победителя. За расчёт берётся кадастровая или рыночная цена участка — она назначается в качестве стартовой стоимости.

После завершения аукциона необходимо подписать договор о продаже. Первая сторона соглашения — победитель торгов, вторая — госорган, которому принадлежит надел. По завершению аукциона оформляется протокол, куда вносятся сведения об итогах.

В течение 10 дней после составления и утверждения протокола победитель получает проект договора. На изучение и подписание этого док-та у него есть еще 30 дней. Таким образом, участок и выкупается по стоимости, на которой завершился аукцион. Если компания была единственным участником, выкуп осуществляется по начальной стоимости.

Следующим этапом является регистрация перехода права собственности. В соответствии с ч. 2 ст. 19 ФЗ № 218, документы на переоформление права собственности подаёт организатор аукциона.

Выкуп земли без торгов

О том, когда можно срочно выкупить землю без проведения аукциона, рассказано в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Проведение торгов не требуется, если надел находится на территории, выданной в аренду с целью освоения, в том числе для последующего строительства жилых зданий. В этом случае речь идет о предоставлении некоммерческим организациям. Также срочный выкуп земли без торгов возможен, если она предоставлена гражданам — членом СНТ для строительства дач, занятий садоводством и огородничеством.

Если вам необходимо осуществить срочный выкуп земли в Московской области, обращайтесь в нашу компанию “Базилика ТМ”.

Выкуп земельных участков из аренды проводят без аукциона. Также выкуп без торгов допускается, когда в качестве потенциального покупателя выступают следующие лица:

• юрлицо получившее ЗУ в бессрочное пользование;
• владелец здания, строения, сооружения или помещения, находящегося в здании, которое находится на этой земле;
• сельскохозяйственная или крестьянская община;
• арендатор, которому земля выдана для занятия сельскохозяйственной деятельностью.

В случае с арендатором выкуп допускается, если с момента заключения договора аренды прошло не менее 3 лет. При этом проводившиеся проверки не должны выявить нарушений, а заявление о выкупе должно быть направлено в госорган раньше, чем истекает 3-годовой срок действия договора аренды.

В соответствии с п. 6 ст. 39.6 ЗК, выкуп без торгов допускается, если формально аукцион проводится, но в нём присутствует один участник. В этом случае стоимость выкупа земельного участка от кадастровой стоимости не будет отличаться.

Обмен земельных участков

Постановление Правительства № 629 (выкуп земельных участков) от 9 апреля 2022 г. устанавливает, что до окончания 2024 г. действует порядок, в соответствии, с которым один или несколько участков, находящихся в собственности государства или муниципалитета, могут быть обменены на один или несколько участков, находящихся в частном владении. Такое правило позволяет перераспределять ЗУ без изъятия.

Согласно Постановлению 629, выкуп земельных участков имеет в качестве альтернативы обмен. Он бывает нужен, когда на территории, находящейся в частной собственности, требуется разместить МКД, объект инфраструктуры, инвестиционный проект или другой объект, указанный в ст. 39.6 ЗК РФ. Порядок действует и в том случае, если строительство указанных объектов предусмотрено в целях соблюдения требований градостроительного проектирования.

Если говорить простыми словами, гражданину, который располагает наделом, где государство хочет что-то построить, может быть предложено получить взамен этого надела другой, который сейчас находится в государственной или муниципальной собственности. Для обмена наделами заключается договор мены. Если гражданин отказывается от обмена, надел могут изъять принудительно.

Аренда с правом выкупа

Граждане, желающие произвести срочный выкуп земельного участка, но не имеющие но не имеющие нужной суммы, могут заключить с владельцем договор аренды, предусматривающий право последующего выкупа. Такое соглашение даёт возможность использовать участок в соответствии с целевым назначением, в том числе строить жилой дом. Аренда земли с последующим выкупом у муниципалитета или государства — удобный инструмент, позволяющий использовать ЗУ сразу, а оплатить его стоимость потом.

Первый вариант подходит, когда земля необходима для индивидуального жилищного строительства, второй — если требуется получить надел сельскохозяйственного назначения. На практике имеет значение не столько целевое назначение объекта, сколько то, кому принадлежит земля. Если территория не находится в собственности муниципального образования, физлица или юрлица, она принадлежит государству.

Цена аренды может различаться в несколько раз, поэтому сначала необходимо изучить НПА, действующие в субъекте и регулирующие отношения между контрагентами, возникающие в рамках договора аренды. В любом случае НПА, разрабатываемые субъектами, не должны противоречить федеральным законам.

Цели, для которых можно арендовать землю:

• строительство объектов инфраструктуры, например, аптек, медпунктов, школ, отделений связи;
• ведение сельскохозяйственной деятельности;
• строительство частных жилых зданий.

В 2022 г. Мишустин заявил, что у граждан появится право выкупать землю, арендованную у государства для ведения садоводства или огородничества. По словам, премьер-министра, мера разработана для того, чтобы упростить жизнь граждан, использующих государственные и муниципальные земли.

Орган надзора будет проверять, как осуществляется использование надела. При отсутствии нарушений гражданин может оформить землю в частное владение. Также арендаторы смогут продлять арендное соглашение.

Аренда земли у государства с правом выкупа также возможна с проведением торгов или без них. Первый вариант предполагает, что администрация организует торги, в которых участвует одно или несколько лиц, желающих приобрести землю. Если соревнуются несколько участников, побеждает тот, кто назначает самую высокую цену. Если заявляется только одно юридическое или физическое лицо, оно и считается победителем.