Как возникают доли в квартире
На практике подобных вариантов встречается масса. Разберем их подробнее, чтобы стало понятнее, что представляет собой услуга выкупа доли в квартире.
Типовые ситуации:
- Несколько родственников получают в наследство один объект недвижимости.
- То же, только речь идет о принятии долей разными гражданами по договору о дарении.
- Супруги при разводе или еще в браке решили разделить совместное имущество.
- Образование долей связано с участием в ипотеке на одну квартиру нескольких заемщиков.
Отдельные случаи связаны с вынужденным выделением части помещения при покупке средствами материнского капитала, жилищного сертификата. Особенность принудительного выкупа доли в квартире заключается в том, что по документам их может и не быть. Например, такое происходит, когда объект недвижимости покупали в браке. Чтобы продать ее часть сначала придется выделить долю (п. 3 ст. 244 ГК РФ, ст. 34, 38 СК РФ).
Как определить долю в жилом помещении
Существует два способа определение долей: в частях от целого или в натуре. Первый способ дает возможность продать, например, 1/4 квартиры. Второй подразумевает разделение по комнатам или квадратуре. Сразу отметим, что доля в квартире не должна занимать меньше 6 кв. м от общей площади. Такие сделки «по умолчанию» относят к ничтожным (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Что делать перед заключением договора купли-продажи
Первый шаг перед сделкой – сообщить остальным собственникам о желании продать свою часть имущества. Они обладают приоритетным правом выкупа доли в квартире. В извещении положено озвучивать цену и иные существенные условия. Каждому совладельцу нужно отправлять документ отдельно (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Не требуется этого, если покупателем является один из совладельцев рассматриваемой недвижимости.
Особенности подготовки выкупа доли в квартире у родственников и не только:
- Выяснить имена всех владельцев квартиры можно по выписке из ЕГРН. С 01.03.2023 в ней отражаются персональные данные только при заказе документа самим владельцем.
- Заказывать ее сейчас предпочтительно через нотариуса, т.к. только ему доступны сведения вроде ФИО, иных персональных данных.
- Нотариусу придется заплатить по установленному тарифу. Сумма состоит из двух частей – федеральной (фиксированной) и региональной.
Извещение в письменном виде положено направлять за месяц до назначенной даты сделки. Помимо цены, рекомендуем указать порядок расчетов, срок фактической передачи помещения, кто и как им сможет впоследствии пользоваться. Также отметим, что первоочередное право выкупа доли в квартире – один из наиболее частых вопросов специалистам «Базилика ТМ». Извещения довольно легко оспорить, т.к. тот же нотариус отталкивается от добросовестности продавца.
И обычно вносит в договор купли-продажи фразу вроде «продавец гарантировал, что уведомил всех заинтересованных надлежащим образом» (ст. 431.2 ГК РФ, п. 2.2 методических рекомендаций для нотариусов). Если предложение о выкупе доли в квартире собственником не получено, его считают врученным. Хотя это легко оспорить, например, при наличии доказательств прохождения лечения в стационаре, нахождения в длительной командировке и пр.
Публиковать объявления с предложением о выкупе доли в квартире можно раньше месяца, который должен пройти с момента отправки уведомления. Но заключить договор удастся лишь при наличии письменного отказа или по истечении указанного срока. Отказы лучше оформлять нотариально, это уменьшит риски отказа в заверении сделки. Заверенный документ действует без ограничений по сроку (выкуп доли в квартире в Москве и области будет возможен и через 2-3 года).
Что включить в договор выкупа доли квартиры
При подготовке текста договора для срочного выкупа доли в квартире в Москве или области нужно отталкиваться от норм параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Никакой критической разницы между сделкой с недвижимостью в целом или ее частью нет. Главное, чтобы документ обязательно согласовывал существенные условия. Иначе его легко будет признать незаключенным. Разберем вопрос немного подробнее.
Предмет договора
Обязательно подробно распишите, что конкретно продаете: наименование объекта, характеристики, чтобы нельзя было спутать «товар» с другим (ст. 554 ГК РФ). Например, нужно выяснить размер доли в квадратных метрах, с указанием конкретной комнаты и пр. Принято вносить в договор кадастровый номер недвижимости относительно которой осуществляется сделка.
Цена договора
Второй по важности критерий – стоимость доли, в целом или из расчета за 1 кв. м. Также стоит сразу оговорить способ расчета: собственные и/или кредитные средства, наличие аванса/задатка, банковским переводом или наличными, в том числе через банковскую ячейку, аккредитив. Цена в договоре должна соответствовать той, что ранее указывали в извещении. Иначе те получат право оспорить оценку доли в квартире для выкупа и признать договор недействительным.
Список остальных собственников
Важный момент – кто еще владеет квартирой, кто там проживает или имеет право проживать, но временно отсутствует. Такая информация поможет оценить риски получения впоследствии иска о принудительном выкупе доли в квартире со стороны сособственников. Возможно, стоит сразу же обсудить порядок пользования имуществом, уточнить, были ли ранее какие-то споры относительно этого с другими жильцами.
Обременения
Относительно существенное условие, т.к. наличие обременений покупатель и так увидит в выписке ЕГРН. Если они наложены на приобретаемую долю в квартире, выкуп будет, вероятно, невозможен даже через суд. Здесь нужно посмотреть имеющиеся документы, оценить ситуацию специалистом «Базилика ТМ». Ограничения относительно других долей также несут определенные риски, стоит их оценить с юристом заранее.
Нотариальное заверение сделки
В отличие от «стандартного» договора купли-продажи сделку по выкупу доли в той же ипотечной квартире обязательно удостоверяют у нотариуса. Относится правило и к жилью, реализуемом без привлечения кредитных средств, являющемуся собственностью продавца.
Исключение составляют случаи:
- Все собственники реализуют свою часть одному покупателю единовременно.
- Владельцев только двое и один заключает сделку со вторым.
- Сделка осуществляется по правилам реновации жилфонда в Москве.
- Оформляется изъятие имущества в пользу муниципалитета.
Обращаться к нотариусу необходимо с заранее подготовленным пакетом документов. Помогут в этом специалисты «Базилика ТМ». В него входит договор купли-продажи в количестве для каждого участника сделки, паспорта всех сторон (покупателя, продавцов), документы, подтверждающие отправку/получение уведомления о выкупе доли в квартире.
Будет лучше, если есть письменные отказы владельцев, и они заверены нотариально. При участии в сделке несовершеннолетних обязательно наличие решения органа опеки и попечительства.
