Своевременное исправление ошибок в ЕГРН позволяет избежать финансовых потерь и обеспечивает правовую защиту собственности. Поэтому важно регулярно проверять информацию о недвижимости, содержащуюся в ЕГРН; и при наличии неточностей незамедлительно принимать меры по их устранению. В связи с чем, привлечение опытного юриста компании Базилика ТМ становится не просто полезным, а необходимым шагом.
Определение реестровой ошибки
Реестровая ошибка определяется как неточность в ЕГРН (в межевом/техническом плане/карте-плане территории/акте обследования), как результат просчетов кадастровых инженеров, неверных данных, предоставленных другими лицами или ведомствами в рамках обмена информацией. То есть, это некорректные сведения об объекте недвижимости, возникшие из-за недостоверности ранее представленных исходных материалов.
Причины возникновения реестровых ошибок
Ошибки в ЕГРН зачастую возникают при составлении межевых или технических планов. Специалистом может быть неверно рассчитана площадь строения, или ошибочно указано местоположение строения на участке. Также распространены неточности в координатах границ участка, из-за чего он смещается по отношению к своему фактическому положению на местности и может пересекаться с соседними территориями. Среди причин реестровых ошибок можно выделить и просчеты кадастрового инженера, например, при расчете площади, использование ошибочных систем координат/опорных пунктов межевой сети/неисправного оборудования/потеря межевых знаков.
Виды реестровых ошибок
Реестровые ошибки можно условно разделить на три основные группы:
По источнику возникновения: Как уже упоминалось, неточности могут быть результатом работы как кадастрового инженера (специалиста, осуществляющего деятельность по территориальному землеустройству), так и иных сотрудников, выпускающих материалы, на основании которых информация вносится в Росреестр (в том числе, из-за различных интерпретаций нормативных актов). Не исключена и вина самого собственника, предоставившего недостоверную информацию или поддельные документы.
По типу содержащихся данных: Наиболее часто несоответствия выявляются в таких характеристиках объекта как: кадастровый номер, площадь, адрес, или положение границ (наличие наложений/пересечений/разворотов/разрывов границ объекта или их несоответствия).
По юридическим последствиям исправления ошибок:
- Исправление, способное нанести ущерб или нарушить права владельцев участков, а также интересы лиц, полагавшихся на записи в Росреестре (производится с осторожностью).
- Исправление, не создающее риска того или иного вреда или нарушения прав собственников земельных участков или прочих граждан (производится без ограничений).
Ошибки в данных о недвижимости
Значительное количество недочетов связано с измерениями и определением координат объекта. Причины появления таких неточностей могут быть различными: ошибка кадастрового инженера; просчет сотрудника государственного органа в процессе подготовки схем и проектов; погрешности в работе учетных структур. Эти ошибки могут проявляться следующим образом: изменение площади, наложение границ участков друг на друга; присутствие разрывов в границах участков (чересполосица) неправильное определение конфигурации или местоположения участка.
Ошибки в учете прав на имущество
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, по-прежнему, является главным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость. В ней могут присутствовать ошибки в данных о кадастровом учёте или технических характеристиках объекта. Если причиной появления ошибки является неточность, перенесенная из первоисточников, то последние подлежат коррекции в первую очередь. Далее следует подать заявление с исправленными сведениями в ЕГРН.
Соответственно, организации, виновные в допущении ошибочных данных в документы на недвижимость, обязаны устранить неточности без взимания платы. И только после этого заявление о внесении изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН совместно с откорректированными материалами передаются в Росреестр.
Другие типы ошибок в реестре
К иным неточностям можно отнести техническую ошибку – различные грамматические или арифметические описки, опечатки, совершенные в процессе и/или регистрации прав, осуществления государственного кадастрового учета, и приведшие к расхождению данных. Коррекция таких ошибок осуществляется в течение 3 рабочих дней после обнаружения самим регистрирующим ведомством или по внешнему запросу.
Процесс исправления реестровой ошибки
Заявление с просьбой о коррекции той или иной неточности может быть подано любым заинтересованным участником. При этом, устранение реестровой ошибки инициирует исключительно правообладатель, для чего ему необходимо документально подтвердить ее существование. Если исправление реестровой ошибки может повлечь тот или иной ущерб для правообладателей или третьих лиц, то данная процедура осуществляется исключительно при наличии судебного решения. С соответствующим заявлением в суд также может обратиться и орган, регистрирующий право. Если же несоответствие стало причиной спора о границах участков, то собственнику, в первую очередь, необходимо обратиться в суд с требованием об установлении границ конкретного участка.
Порядок подачи заявления на исправление
Для корректировки сведений необходимо подготовить и направить заявление и материалы, доказывающие необходимость правок (например, межевой план/технический план/результаты обследования и т.п.) в адрес лица, допустившего ошибку (например, кадастровому инженеру). После внесения исправлений заявление на внесение изменений можно подать лично в МФЦ, или через портал Госуслуг.
Необходимые документы для исправления
Документы для устранения реестровой ошибки могут быть переданы в регистрирующий орган по межведомственному каналу (без личного присутствия заявителя), только если исходные сведения в ЕГРН были внесены аналогичным образом. Если же ошибка обнаружена собственником, алгоритм коррекции предполагает исправление неточности кадастровым инженером и, при необходимости, согласования границ участка.
Сроки рассмотрения заявки
В случае обнаружения реестровой ошибки Росреестром (самостоятельно, либо на основании информации от заявителя), он обязан уведомить владельцев затронутых объектов (по почтовому адресу, указанному в ЕГРН) в течение 5 рабочих дней. Срок исправления реестровой ошибки составляет 1 месяц с момента получения уведомления об исправлении. В процессе исправления, в том числе, допускается увеличение площади земельного участка – не более чем на 10% или уменьшение не более чем на 5% от площади, зафиксированной в ЕГРН.
Ответственность и последствия неустраненных ошибок
Ответственность за реестровые ошибки несет как исполнитель, допустивший оплошность, так и лицо, ответственное за качество работы. В частности, государственный регистратор отвечает за расхождения между сведениями в реестре и переданными на регистрацию материалами. В свою очередь, кадастровый инженер несет ответственность за неточности в документах, на основании которых в ЕГРН вносятся сведения. В числе наиболее существенных негативных эффектов реестровых ошибок для собственников и пользователей объектов недвижимости выделяют:
- недостаток точных и проверенных сведений о применении и текущем состоянии объектов на территории РФ;
- некорректный расчет налога на имущество, включая возможность как его завышения, так и занижения;
- отказ в регистрации прав или временная приостановка этой процедуры;
- создание барьеров для включения недвижимости в гражданский оборот, особенно при совершении сделок;
- принятие органами местного самоуправления необоснованных решений или невозможность реализации мер по развитию территорий, территориальному планированию и градостроительному зонированию;
- ущемление прав и интересов владельцев недвижимости;
- возникновение разногласий между собственниками расположенных рядом объектов.
