Если в градостроительном регламенте, разработанном для определённой зоны, отсутствуют нормы отступа от границ участка, в нём должно быть указано, что эти параметры не подлежат установлению при строительстве и реконструкции объектов. В соответствии с п. 1.1 ст. 38 ГрК РФ, это относится и к другим предельным параметрам, включая минимальные и максимальные размеры участков, их площадь.
Постройки на участке: расстояния и границы
Согласно п. 4 ч. 3 ст. 57.3 ГрК, градостроительный план участка должен содержать сведения о минммальных отступах, которые необходимо соблюдать при возведении и реконструкции капитальных зданий, строений и сооружений. Также при проведении измерений и строительных работ необходимо руководствоваться сводом правил СП 4.13130.2013, введённым в действие Приказом Минстроя № 618/пр от 14 октября 2019 года. Согласно положениям этого документа, при строительстве и реконструкции капитальных объектов дистанция до границы земельного участка должна быть не менее:
- от жилого дома — 3 м, независимо от того, сколько соток составляет размер участка;
- от садового или дачного дома, не предназначенного для круглогодичного проживания — 3 м;
- от хозяйственной постройки, расположенной отдельно от дома и имеющей помещения для содержания птицы и сельхозживотных — 4 м;
- от части жилого или садового дома с помещениями для содержания сельхозживотных и птицы — 4 м;
- от прочих хозпостроек и гаражных строений — 1 м.
Из этого следует, что расстояние от гаража до границы участка должно быть 1 метр или больше. Свод правил СП 4.13130.2013 распространяется на земельные участки, предназначенные для садоводства, а также на недвижимые объекты, расположенные на этих участках.
При проектировании системы работ по реконструкции и застройке на участках, включенных в территории сельских и городских поселений, следует руководствоваться п. 7.1 свода правил СП 42.13330.2016, утверждённого Приказом Минстроя № 1034/пр от 30 декабря 2016 г. Согласно этому документу, отступ от границ земельного участка до хозпостроек должен составлять не менее 1 м. Отступ от границы участка до стены жилого дома — не менее 3 м.
Если земельный надел расположен на территории городского округа, необходимо руководствоваться постановлениями администрации этих округов. Так, в городских округах Московской области минимально допустимое расстояние от дома до границы участка составляет 3 м. В каждом конкретном случае необходимо учитывать противопожарные нормы. Так, минимальное расстояние от бани до границы соседнего участка будет больше 3 м.
При определении противопожарных расстояний необходимо руководствоваться сводом правил СП 4.13130.2013, утверждённым Приказом МЧС № 288 от 24 апреля 2013 г. Так, отступ от границы участка при строительстве дома, отнесённого к классу конструктивной опасности C0 и имеющего I степень огнестойкости (несущая способность конструкций сохраняется в течение 120 минут), должен быть не менее 6 метров.
Также при определении удалённости от границ ЗУ до стен домов и других капитальных построек необходимо принимать во внимание информационное письмо Росреестра № 13-00062/21 от 3 февраля 2023 г. В этом документе говорится, что если участок был образован до введения в действие актуального Градостроительного кодекса, требования к минимальным отступам можно не соблюдать.
Если в результате строительства или реконструкции расстояние от дома до границы участка оказалось меньше, чем предусмотрено нормативными актами, это не должно становиться основанием для приостановки регистрации объекта недвижимости. Такое разъяснение дал Росреестр в своём информационном письме № 14-1578-ГЕ/21 от 5 марта 2021 г.
Требования к отступам на территориях садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ)
Применительно к зданиям, расположенным на садовых участках, действуют особые требования. Если объект был построен, когда в муниципальном образовании уже действовали правила землепользования и застройки, и отступили слишком мало, это служит основанием для приостановления процедуры госрегистрации и для отказа в регистрационных действиях. Основания — ст. 27 и п. 22 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218.
Интересный факт! В Москве есть архив, где можно найти сведения об участках, образованных в 18-19 вв. Информация находится в фонде под названием “Планы дач генерального и специального межевания”, также известном как ПДГМ или ПГМ (План генерального межевания).
Важность соблюдения требований к расположению границ
Желая обеспечить собственный комфорт, некоторые землевладельцы пренебрегают требованиями нормативных актов. Если не отступать положенные расстояния, это приведёт к таким последствиям:
- конфликты и судебные разбирательства с соседями;
- вред собственному здоровью и природе;
- необходимость сноса незаконно возведённых зданий, строений, сооружений;
- в особо сложных случаях — утрата права собственности на участок и строения, которые на нём расположены.
Если участок находится в совместной собственности группы лиц, перед строительством нового объекта следует получить разрешение всех совладельцев. Гражданин, владеющий участком единолично, вправе располагать на нём строения, не спрашивая разрешения у соседей. С другой стороны, коллективное межевание участка в СНТ и согласование границ позволяет исключить разногласия в дальнейшем.
Чтобы построить капитальные объекты на загородных смежных участках, требуется разрешение владельцев этих территорий. Если при сверке границ не получается достичь соглашения, можно опираться на положения СНиПов. Они включают всё, что касается расстояния от построек до границ участка. Также СНиПы содержат обоснование требований правового, экономического и технического характера к инженерным, архитектурным, проектным и строительным мероприятиям.
Все требования СНиПов основаны на нормативах, касающихся противопожарной безопасности, санитарии и гигиены. Например, нельзя, чтобы дождевая или талая вода, стекающая с крыши дома, попадала на соседний участок.
При расположении бани на участке расстояния от границ должны быть такими, чтобы исключить риск возгорания ограждений, расположенных между участками, или строений, находящихся на земле соседа.
Требования к расстоянию между соседними жилыми домами
Минимально допустимые отступы от границы участка при строительстве дома определяются с учётом расстояния между соседними домами. Оно зависит от того, из каких материалов они возведены, а именно:
- оба дома каменные — 6 м;
- один деревянный, другой из камня — 8 или 10 м (в зависимости от материалов ограждающих конструкций);
- оба дома построены из дерева — 10-15 м.
Важно! Красной линией называют границу, отделяющую участок, принадлежащий конкретному землевладельцу, от территории общего пользования. Границы дома на земельном участке не должны заходить за эту линию. Площадь, которая находится за красной линией, не может быть использована для частного строительства.
Если пределы участка не определены должным образом, перед началом строительства проводят проверку и восстановление границ с последующим выносом ключевых точек.. На участке устанавливают временные или долгосрочные межевые знаки.
Документы, в которых содержатся правила, касающиеся расположения жилого дома, — это СП 42.13330.2016, СП 30-102-99, СП 53.13330.2011 и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) местного самоуправления.
Правильное расположение бани на участке
Располагать баню на земельном участке нужно с учётом пожарных норм. Однако общеобязательных требований к расстоянию от пожароопасного объекта до другого строения или до границ участка не существует. В каждом случае минимальный отступ определяется с учётом горючести материала, из которого построена баня или сауна.
Если стены бани и дома возведены из негорючих материалов (камня или кирпича), а крыша имеет в основе железобетонную плиту перекрытия, то минимальный допустимый отступ между этими двумя строениями составит 8 м. Камень и кирпич — стройматериалы с невысокой горючестью. Среди кровельных материалов низкой горючестью обладают металлические листы и шифер.
Расстояние между баней и жилым домом увеличивается до 10 м, если стены парной или другие конструктивные части бани построены из древесины. Это могут быть кровля, крыльцо, предбанник и т. д. Такое же требование к отступу от жилого дома будет в случае, если баня полностью состоит из дерева.
Это минимальные нормативы. Администрация населённых пунктов вправе издавать документы, устанавливающие другие противопожарные расстояния. Они могут превышать общие минимальные значения, но не могут быть меньше их. Поэтому до начала строительства стоит уточнить эту информацию у местных властей. Это касается и отступов гаража от границы участка.
Санитарная безопасность в соответствии со СНиП
СНиП регламентирует величину отступов не только с точки зрения противопожарной безопасности, но и с учётом санитарных норм. Согласно СНиП, расстояние от бани до других объектов должно быть таким:
- расстояние от бани до границ участка — 1-3 м;
- до красной линии, например, до дороги (должна быть обозначена в документах на участок) — от 5 м;
- до ближайшего деревянного строения (своего или чужого) — от 15 м;
- до кирпичного здания (своего или чужого): если баня из негорючих материалов — от 8 м, если из горючих (дерево) — от 10 м;
- окна соседского дома — от 6 м.
Важное уточнение! Свес крыши бани не должен заходить на соседский участок. Также нужно учитывать, что при размере свеса более 70 см расстояние считают от его края, а не от стены бани. Пример: баня имеет кровлю в стиле “шале” со свесом 1,3 м. В этом случае от стены до границы участка должно быть не менее 2,2 м (1 м + 1,2 м). Желательно отступить больше. чтобы избежать конфликтов с владельцами соседнего участка, т. к. при сильном снегопаде и ветре снег с кровли бани может попадать на чужую территорию.
