Что делать, если на участке обнаружили самовольную постройку

Если на участке есть самовольная постройка, её придётся узаконить или снести. Расскажем, как должен действовать собственник земли.

Порядок легализации самовольной постройки

Порядок выявления самовольных построек органом местного самоуправления регламентирован ФЗ № 384, сводами правил и другими НПА. Какие именно акты берутся за основу, зависит от региона. Так, в столице деятельность по обнаружению самовольных построек регулируется приказами Росреестра и постановлениями правительства Москвы. 

Получив уведомление о выявлении самовольной постройки, собственник земельного участка должен принимать меры. Федеральный закон № 339 предусматривает три способа легализации незаконно построенного объекта, а именно:

• регистрация права собственности в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ,
• оформление разрешения на строительство;
• получение разрешительных документов в градостроительной комиссии.

Заниматься узакониванием постройки должен владелец участка, на котором находится объект, если только земли не относятся к муниципальным.

Документы для узаконивания самовольной постройки

Чтобы легализовать незаконно возведённое здание, строение, сооружение, потребуется такие документы:

• Технические условия на прокладку инженерных коммуникаций, градостроительный план участка. То и другое выдают местные органы самоуправления по месту расположения земельного участка.
• Проект строительства.
• Заключение по результатам экспертизы проекта.
• Акт, составленный проектной организацией по результатам обследования участка.

Дополнительно могут потребоваться:

• согласия всех собственников участка на узаконивание постройки;
• поэтажный план, экспликация;
• выписка из ЕГРН на земельный участок и здание;
• договор аренду участка, если он не находится в собственности.

Если строение изменяет архитектурный облик территории или затрагивает фасад соседнего здания, нужно получить архитектурно-градостроительное решение. Какие ещё документы понадобятся, зависит от ситуации.

Перечень нормативных актов

Для решения вопросов, с которыми связана судебная экспертиза самовольной постройки, юрист должен свободно ориентироваться в следующих законах и подзаконных актах:

• Земельный кодекс РФ;
• ФЗ № 184 от 27 декабря 2002 г.;
• ФЗ № 123 от 22 июля 2008 г.;
• ГрК РФ в редакции, действующей с 1 января 2022 г.;
• ФЗ№ 384 от 30 декабря 2009 г.;
• СНиП, ГНП (Градостроительные нормы и правила;
• ФЗ “Об оценочной деятельности”;
• Региональные акты, действующие в краях, областях и автономных республиках РФ;
• судебная практика, судебные прецеденты.

Указанные нормативные акты — основа для принятия решения о том,удастся ли отстоять здание. Административная ответственность за самовольную постройку неизбежна, но её всё равно нужно будет легализовать.

Обзор судебной практики по легализации самовольных построек

“Недвижимость — это неизменный актив. стоимость которого постоянно растёт. Это самая надёжная система безопасности, созданная человеческим изобретением. Это основа надёжности и единственная нерушимая безопасность”. — Рассел Сейдж.

Обзор судебной практики подтверждает, что люди высоко ценят недвижимость и прикладывают усилия, чтобы её сохранить, и иногда это удаётся:

1. Арендатор участка направил иск в адрес уполномоченного органа о признании законными объектов недвижимости, которыми он добросовестно владел с 1992 г. Суд удовлетворил иск, руководствуясь ст. 234 ГК РФ.
2. Собственник квартиры в многоквартирном доме провёл реконструкцию, что привело к уменьшению общей площади. Жильцы других квартир подали иск о сносе пристройки, и ответчик подал встречный иск. Дело дошло до Верховного Суда, который отменил решения судов апелляционной и кассационной инстанции, согласно которым объект можно было не сносить. Судебная коллегия руководствовалась тем, что не получено согласие всех собственников квартир на возведение пристройки.
3. Администрация поселения подала иск о признании самовольными объектов. построенных на земельной участке, на том основании, что постройки использовались не по назначению. Суд в удовлетворении иска отказал, ссылаясь на то, что ст. 222 ГК РФ не предусматривает сноса объекта на основании его нецелевого использования, а сам объект был построен без нарушения действующих норм. Вопросы, касающиеся видов использования построек, регулируются Земельным и Градостроительным кодексом.
4. Собственник участка обратился с иском к муниципальному органу власти о признании законным жилого дома, построенного  незначительными нарушениями. Администрация подала встречный иск — о приведении объекта в соответствие с разрешительными документами и признании его самовольной постройкой. суд отклонил встречный иск, посчитав нарушения, допущенные при строительстве, незначительными и не создающими угрозу жизни и здоровью людей.

Частые вопросы

Мы ответили на самые распространённые вопросы клиентов о легализации самостроя.

Что будет, если органы самоуправления не найдут владельца постройки?

Если при проверке обнаружится незаконно возведённое здание, но не удалось выяснить, кто владелец, уведомление о самовольной постройке может быть передано собственникам соседних участков. Когда истечёт срок для устранения нарушений, указанный в бумаге, здание могут снести в административном порядке.

Что будет с объектом, построенным на муниципальном участке?

Если участок принадлежит к категории муниципальных, решение будет приниматься местными властями или судом. Исход зависит от масштаба нарушений: если они небольшие, строение с большой вероятностью получится узаконить.

Нужно ли регистрировать пристройку к частному дому?

С точки зрения правоотношений, регулируемых Градостроительным кодексом РФ, пристройка к дому представляет собой объект капитального строительства, а значит, её нужно регистрировать. Если этого не сделать, власти могут обязать снести пристройку. Перед строительством необходимо уведомить местную администрацию о реконструкции. Уведомление должно содержать план будущего объекта с указанием его основных характеристик.