В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект прав, предусмотренных законодательством, включая право собственности, представляет собой часть земной поверхности с индивидуальными характеристиками, в совокупности позволяющими определить его как конкретную вещь. Чтобы получить право оформлять участок в установленном законом порядке и распоряжаться им без ограничений. необходимо определить его границы.
В некоторых случаях они определены, но требуется уточнение или изменение. Юристы Москвы рассказали, когда и зачем уточняют конфигурацию и расположение надела, какие документы при этом требуются и как выполняется определение границ участка на практике.
Линия, имеющая координатное описание и определяющая пределы земельного участка, называется его границей. Её местоположение отображается в графической части межевого плана. Установление границы земельного участка в натуре предполагает закрепление поворотных точек на местности с помощью межевых знаков.
Основная характеристика участка, с помощью которой его можно идентифицировать как индивидуально определённую вещь, — координатное описание местоположения границ. Чтобы установить местоположение линий, определяющих пределы, участка, определяют координаты характерных точек. Эти сведения вносят в планы и чертежи. Следующим этапом границы устанавливают на местности и закрепляют.
Межевание — это комплекс работ по определению границ земельного участка на местности. Сюда входят инженерно-геодезические изыскания, уточнение границ участка и их вынос в натуру, сопровождение постановки на кадастровый учёт и подготовка землеустроительных документов под ключ. Эту работу выполняет кадастровый инженер.
Он производит обмеры и съёмку местности, устанавливает местоположение границ, размечает участок и определяет его размер, разрабатывает и составляет межевой план. Во время проведения работ специалист обязан использовать спецоборудование и надевать СИЗ, поэтому самостоятельно проводить замеры не рекомендуется. Если есть смежные владение, кадастровый инженер согласовывает местонахождение границ с соседями.
Если надел имеет точно определённые и согласованные пределы, это сводит к минимуму вероятность возникновения проблем в последующем. После установления границ земельного участка владелец может свободно им пользоваться и распоряжаться, не опасаясь споров с соседями, сложностей при продаже, обмене, дарении. Если соседское строение расположено с нарушениями, согласование границ земельного участка позволяет защитить права того собственника, чья территория оказалась занятой. С другой стороны, если собственник земли захочет что-то построить, он будет уверен, что выдержал нужное расстояние от границ до строения. На практике чётко определённые пределы земельного надела дают возможность устанавливать ограждения, сажать растения и использовать площадь иным образом, соблюдая закон и не нарушая ничьих прав.
С точки зрения покупателя, надел с установленными границами выглядит более привлекательным объектом для приобретения, чем территория с неизвестными параметрами без чётких очертаний.
Ещё одна ситуация, когда нужны работы по уточнению и изменению границ земельного участка — разделение или объединение. Без обозначенных пределов и описанных координат выполнить эти действия с наделами не получится. Также границы устанавливают, когда увеличивают площадь путём прирезки.
Если ранее проводились кадастровые работы по восстановлению и закреплению границ, информация о границах земельного участка содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Чтобы проверить, какие данные есть в ЕГРН, владельцу нужно заказать выписку. В ней будет вся информация, известная об этом наделе и о зарегистрированных правах на него.
Если границы участка не определены, в графе “Особые отметки” будет соответствующая запись. Данные об участке с определёнными границами включают указание координат в нескольких характерных точках. Эту информацию можно посмотреть в разделе выписки “Описание местоположения земельного участка”, подраздел “Сведения о характерных точках границы”. Точки пронумерованы, и напротив каждой указаны координаты X и Y.
В уточнении границ нет необходимости, если координаты определены с достаточной точностью, степень которой указана в виде средней квадратической погрешности. В зависимости от того, к какой категории относится земля, применяются разные нормативы. Они утверждены Приказом Минэкономразвития РФ № 90 от 1 марта 2016 г. в редакции от 9 августа 2018 г.
Если стало известно, что имеет место реестровая ошибка, проводят уточнение границ земельного участка и вносят правильные данные.
С помощью онлайн-сервиса “Публичная кадастровая карта” также можно узнать, надо ли уточнить границы земельного участка. В специальное поле следует ввести адрес или кадастровый номер объекта. Если местоположение пределов участка неизвестно и отсутствует его план, вверху над кадастровым номером появится запись “Без координат границ”. Возможен и другой вариант — площадь будет отмечена как декларированная. Если известны точные координаты участка, такой надписи не будет.
Важно! Наличие границ участка необходимо проверять с помощью государственного онлайн-сервиса, расположенного по адресу pkk.rosreestr.ru. Есть сайты-клоны, которые предоставляют неверные сведения.
Выписку из ЕГРН можно получить по запросу. При обращении в МФЦ она будет выдана в бумажном виде. Если требуется электронный вариант, необходимо воспользоваться сервисом Роскадастр”или порталом Росреестра. Документ в электронной форме имеет такую же юридическую силу, как бумажный. Он заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью.
Заниматься кадастровыми работами должен специалист, имеющий на это право — кадастровый инженер. Прежде чем обращаться к специалисту, нужно его выбрать. Ознакомиться с перечнем действующих специалистом можно в Госреестре кадастровых инженеров. Выбирая, к кому обратиться, нужно учитывать опыт работы, сроки, в которые будет проведено межевание границ земельного участка, и качество оказания услуг.
Владелец участка договаривается с инженером об определении границ участка. В назначенную дату специалист приезжает на место и выполняет обмер участка. Если надел не огорожен, владельцу нужно обозначить его пределы, установив межевые знаки или колышки. По результатам измерений расположение границ согласовывается с владельцами соседних земельных участков. Если нет разногласий, кадастровый инженер составляет межевой план, куда вносит информацию о координатах границ.
Когда готов план, владелец участка или другое лицо, предусмотренное ст. 15 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 г., подаёт документы в регистрирующий орган.
Чтобы кадастровый инженер приступил к определению границ участка, владелец должен предоставить правоустанавливающие документы. Из них должно чётко следовать, что земельный участок располагается в этом месте и его площадь является такой, как утверждает владелец. Если есть документы, составленные при образовании надела, можно получить из них дополнительные сведения. Если в правоустанавливающих документах отсутствуют нужные сведения, можно руководствоваться существующими границами искусственного или природного происхождения, при условии, что они образованы не менее 15 лет назад.
Документы, которые можно предоставить для подтверждения, что границы земельного участка, образованного 15 лет назад и более, фактически находятся в этих местах:
Важно! Все документы должны соответствовать законодательству,действовавшему на дату их составления на той территории, где они были изданы.
