Оспаривание права собственности

Когда можно оспорить право собственности на недвижимость

Существует целый список оснований обратиться в суд, что вернуть себе то имущество, которое незаконно выбыло из вашего владения. И расторжение договоров купли-продажи здесь занимает относительно малый объем обращений, особенно, если сделку заключали через нотариуса, при посредстве специалистов банка, когда оформляли ипотеку. Наиболее яркие случаи касаются раздела имущества при разводе, получении наследства, реализации договора ренты.

Типовые основания оспаривания права собственности:

1. Нарушена одна или несколько норм закона – ст. 168 Гражданского Кодекса РФ.
2. Сделку совершали с целью нарушения законных, нравственных правил – ст. 169 ГК РФ.
3. Существуют доказательства притворности, мнимости договора – ст. 170 ГК РФ.
4. Подписывал документы гражданин, признанный недееспособным – ст. 171 ГК РФ.
5. То же, только один из участников сделки является несовершеннолетним – ст. 172 ГК РФ.
6. Юр. лицо приобрело недвижимость в разрез с целями деятельности – ст. 173 ГК РФ.
7. Отсутствует обязательное по закону согласие третьего лица – ст. 173.1 ГК РФ.

В список оснований можно добавить еще более десятка вариантов. Например, гражданин на день подписания договора, завещания, дарственной был не в состоянии понимать юридическое значение своих действий. Или совершал их под влиянием угрозы насилия, обмана, иных обстоятельств. Часто появляется возможность подать иск об оспаривании права собственности, когда сделка совершена с нарушением запретов, при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства и пр.

Отдельные нормы касаются передачи прав собственности на квартиру гражданами, претендующих на банкротство как физического лица. Везде нужен анализ ситуации юристом, поэтому желательно начинать разбирательство с консультации в «Базилика ТМ». Специалист запросит те документы, что потенциально способны влиять на результат защиты прав истца. И разработает индивидуальную программу действий, от досудебного урегулирования до представительства в суде.

Прекращение права собственности на квартиру из-за нарушения законов

Разберем подробнее типовые ситуации. Под нарушением действующего законодательства можно понимать более сотни различных случаев. Это подлог подписи одной из сторон договора, если при использовании средств материнского капитала не была выделена доля несовершеннолетним детям, была передача прав собственности на квартиру между родственниками и т.д. Последнее чревато признание сделки мнимой, чем точно воспользуются те же кредиторы.

Нередко нашим юристам приходится работать по задачам оспаривания отказа в регистрации права собственности, когда новый владелец является добросовестным покупателем. Но при обращении в Росреестр выясняется, что на имущество наложен арест, иные обременения (возможно даже после подписания договора купли-продажи). Здесь бывает мало подать заявление о признании права собственности на квартиру, ведомство преимущественно реагирует только на решения судов.

Кто вправе подавать иск о признании права собственности на квартиру

Фактически обращаться в суд может любой дееспособный гражданин или опекун/попечитель от имени недееспособного. Главное, иметь доказательства нарушения прав истца, того, сделка привела к неблагоприятным последствиям. Например, наследники решили выселить постоянно живущего в квартире молодого человека, который ранее проживал там с престарелой теткой. Насколько такое решение оспоримо – решать суду, но попытаться выиграть дело в любом случае стоит.

Подробнее:

1. Истцом или ответчиком могут быть как физические, так и юридические лица. Разница будет лишь в правовых основах решения о признании/утрате права собственности на квартиру.
2. Исходя из имеющихся оснований договор признается ничтожным или недействительным. В каждом случае имеются свои нюансы ведения дела.
3. Право требования признания сделки ничтожной имеется у широкого круга лиц, интересы которых затрагивает сделка с недвижимым имуществом.
4. Относительно оспоримых договоров суды рассматривают иски только от конкретного лица, являющегося истцом.

Важно понимать, что различия между ничтожной и оспоримой сделкой довольно критичны. Так, срок исковой давности для первой составляет 3 года, а для второй всего лишь 1 год. Поэтому стоит обращаться за консультацией юриста побыстрее, как только был выявлен факт нарушения своих прав, только начались притеснения в связи со сменой собственника и пр. Чем раньше будет сделан анализ ситуации, тем выше шансы выиграть суд (да и времени будет потрачено меньше).

Подсудность дел по признанию прав собственности на квартиру

Помимо самой процедуры, как доказать право собственности на квартиру, нужно понимать, куда именно следует обращаться за судебной защитой. В этом направлении существует два варианта – суды общей юрисдикции и арбитражные суды. Требования по оформлению иска у них различные, то же относится к обязательным приложениям, подтверждающим приведенные аргументы.

В арбитражный суд нужно подавать иски относительно:

• споров, связанных с предпринимательской деятельностью (касается в основном ИП, ООО и иных видов организаций);
• сделок, совершенных учредителями, членами некоммерческих, коммерческих организаций, когда последние являются участниками договора;
• процедуры признания недействительности договоров в рамках рассмотрения банкротства физического лица (бывшего владельца имущества).

Если суть дела касается и суда общей юрисдикции, и арбитража, то рассматривать его должны в первой инстанции. Туда же положено направлять любые иски, прямо не относящиеся к юрисдикции арбитражного суда. В любом случае обращаться нужно по месту нахождения недвижимости. Этот момент подробно рассмотрен п. 8 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2007 года.

Чтобы появилась возможность оспорить факт владения имуществом ответчиком иногда сначала необходимо провести регистрацию ранее возникшего права собственности на квартиру. Иначе формально хозяином остается третье лицо, не указанное в иске и фактически никак не участвующее в спорной ситуации.

Различие в расторжении договора и признании его недействительным

Клиенты «Базилика ТМ» довольно часто не различают смысл схожих, на первый взгляд, терминов. Что и приводит к ошибкам, утрате права собственности на квартиру, например, после приватизации, когда можно было бы легко отстоять их в рамках действующего законодательства.

Особенности:

1. Расторгнуть договор можно по инициативе одной из сторон, в том числе через суд.
2. Основания расторжения должны быть предусмотрены законом или договором.
3. Недействительность сделки придется доказывать истцу самостоятельно.
4. Стороны не вправе требовать по расторгнутому договору возврата ранее исполненного.
5. Признание договора недействительным обязывает стороны вернуть друг другу «все».

Последнее касается как имущества, так и денежных средств, иных благ, переданных сторонами в рамках заключенной сделки. Граждане вправе обращаться за признанием недействительным уже расторгнутый договор. Нужно понимать, что ответчик также имеет определенные права. Например, он может попытаться добиться признания договора незаключенным. Такую сделку уже не выйдет рассматривать как потенциально недействительную.

Перечисленные нюансы учитывают юристы с большим опытом, как в «Базилика ТМ». Обращаться за помощью лучше еще на стадии досудебного урегулирования вопроса. Или при его рассмотрении в суде первой инстанции. Тогда шансы на признание или утрату права собственности на квартиру через суд значительно выше.