Изменение категории земли

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию

В соответствии со статьёй 77 ЗК РФ, земли сельхозназначения всегда располагаются за границами населённых пунктов. Часть таких земель относится к сельскохозяйственным угодьям. Это сады, огороды, пастбища, пашни, поля, луга. Другая часть занята сооружениями, предприятиями, коммуникациями, дорогами и другими объектами.

На землях сельскохозяйственного назначения нельзя вести строительство жилых домов. Чтобы оно стало возможным, необходимо перевести эти территории в такую категорию, которая допускает строительство жилой недвижимости.

Изменение категории земель сельскохозяйственного назначения производится в исключительных случаях. Их перечень приводится в ФЗ № 172 от 21 декабря 2004 года (последняя редакция). В соответствии с этим законом, изменение категории земель возможно в таких случаях:

• формирование ботанических садов, парков, дендрариев, заказников, заповедников, курортов и других подобных объектов;
• консервация земель;
• перенос или установление границ населённых пунктов;
• возведение объектов промышленности на земле, имеющей меньшую кадастровую стоимость, чем в среднем по муниципальному образованию;
• включение участков, непригодных для ведения сельского хозяйства, в состав водоёмов, лесов, земель запаса;
• строительство объектов оборонного сектора либо исполнение внешних обязательств РФ;
• строительство линейных сооружений;
• возведение объектов инфраструктуры.

В отношении сельскохозяйственных угодий, отнесённых к особо продуктивным и ценным, действует запрет на перевод в другую категорию. К таким землям относятся участки с более высокой кадастровой стоимостью, чем в среднем по территории муниципального образования.

Хотите узнать, как проходит изменение категории земли?

Получить консультацию юриста: +7 (495) 150 5061

Категории деления земель

В соответствии с ЗК РФ, все земли, которые находятся внутри страны, подразделяются на такие категории:

• запаса;
• водного фонда;
• лесного фонда;
• территорий и объектов, отнесённых к особо охраняемым;
• иного специального назначения, в т. ч. земли безопасности, обороны;
• населённых пунктов;
• сельхозназначения;
• обеспечения космической деятельности;
• телевидения, радиовещания, связи;
• информатики;
• промышленности, транспорта, энергетики.

По каждому пункту могут быть установлены основные, вспомогательные или разрешённые виды использования. Перевод земель из одной категории в другую возможен, если это земли запаса, специального назначения и особо охраняемых территорий и объектов. Категории земель, в которые они могут быть переведены:

• промышленности;
• сельхозназначения;
• иного специального назначения;
• особо охраняемых объектов и территорий.

Изменение категории земельного участка

Для перевода категории земель из одной в другую гражданин должен подать заявление. Если у землевладельца есть профиль на портале Госуслуги, это можно сделать дистанционно, в остальных случаях следует обратиться в ближайшее отделение многофункционального центра (МФЦ), взяв с собой пакет документов. Услуга оказывается бесплатно в срок до 15 дней.

Для подачи ходатайства в режиме онлайн необходимо выполнить следующие действия:

• авторизоваться на портале Госуслуги;
• выбрать цель обращения “Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую”;
• указать паспортные данные заявителя (если обращается землевладелец) или представителя, если обращается другое лицо по доверенности;
• отметить, зарегистрировано ли право собственности в ЕГРН;
• указать кадастровый номер участка и остальные сведения, которые запросит система;
• приложить требуемые документы в виде сканированных копий;
• отправить заявление и дождаться результатов рассмотрения.

Регистрация комплекта документов происходит в течение 1 рабочего дня. Согласно информации, предоставленной порталом Госуслуги, срок оказания услуги может составить до 60 календарных дней. Результатом становится решение уполномоченного органа, о чём заявитель получает уведомление в личном кабинете. Как только уведомление будет получено, гражданин получит письмо от Госуслуг на указанную электронную почту.

Чтобы осуществить перевод земель из одной категории в другую, потребуются такие документы:

• заявление;
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• письменное согласие правообладателя на то, чтобы участок был переведён  другую категорию;

Дополнительно, в зависимости от ситуации, потребуются следующие документы:

• правоустанавливающие или правоподтверждающие — если отсутствует регистрация права собственности в ЕГРН;
• документ, на основании которого действует представитель (доверенность), если заявление подаёт не владелец участка.

Возможные причины отказа в изменении категории

Заявителю могут отказать в приёме документов или в переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию. Вот почему это может произойти:

• не хватает некоторых документов;
• отдельные бумаги не имеют юридической силы (утратили её);
• сотрудники, занимающиеся рассмотрением документов, обнаружили в них исправления, не заверенные должным образом;
• электронные копии не заверены ЭЦП;
• ЭЦП есть, но она не принадлежит заявителю;
• сведения, указанные в разных документах, не совпадают между собой;
• земельный участок не внесён в государственный реестр;
• нельзя изменять категорию, потому что границы участка захватывают территории санитарно-защитных, охранных зон или земли лесного фонда.

Формы использования земельного участка

Владелец земельного участка может эксплуатировать его с учётом видов разрешённого использования, которые определяются муниципалитетами для каждой территориальной зоны. Основой для установления видов использования служит Классификатор, утверждённый Росреестром. В нём 13 видов разрешённого использования, и лишь некоторые из них представляют интерес для физических лиц, не планирующих использовать надел для ведения предпринимательской деятельности в промышленных масштабах.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию обычно требуется для таких целей:

• строительство магазина, рынка, другого объекта торговли;
• ведение садоводства, огородничества;
• многоэтажное строительство;
• индивидуальное жилищное строительство;
• строительство объектов инфраструктуры;
• ведение личного подсобного хозяйства.

Перевод из другой категории в земли сельскохозяйственного назначения может потребоваться, если заявитель планирует заняться пчеловодством, рыболовством, садоводством, животноводством или растениеводством в промышленном объёме.

Для постройки жилого дома подходят такие виды разрешённого использования:

• ведение садоводства;
• ведение ЛПХ (личного подсобного хозяйства);
• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Вид разрешённого использования (ВРИ)

ВРИ — это характеристика земельного участка, которая содержится в выписке из ЕГРН. Заказать документ можно онлайн, через портал Госуслуги, или при личном обращении в МФЦ (потребуется паспорт собственника).

Также узнать вид разрешённого использования можно с помощью публичной карты. Для этого необходимо знать кадастровый номер или адрес участка. Если окажется, что категория или вид использования не присвоены, нужно подать заявление о присвоении так, как указано выше.

С этими и другими вопросами, касающимися перевода земель из одной категории в другую, вам помогут юристы компании “Базилика ТМ”. Услуги предоставляются клиентам из Москвы и Московской области.