Перевод земель сельхозназначения в другую категорию
В соответствии со статьёй 77 ЗК РФ, земли сельхозназначения всегда располагаются за границами населённых пунктов. Часть таких земель относится к сельскохозяйственным угодьям. Это сады, огороды, пастбища, пашни, поля, луга. Другая часть занята сооружениями, предприятиями, коммуникациями, дорогами и другими объектами.
На землях сельскохозяйственного назначения нельзя вести строительство жилых домов. Чтобы оно стало возможным, необходимо перевести эти территории в такую категорию, которая допускает строительство жилой недвижимости.
Изменение категории земель сельскохозяйственного назначения производится в исключительных случаях. Их перечень приводится в ФЗ № 172 от 21 декабря 2004 года (последняя редакция). В соответствии с этим законом, изменение категории земель возможно в таких случаях:
- формирование ботанических садов, парков, дендрариев, заказников, заповедников, курортов и других подобных объектов;
- консервация земель;
- перенос или установление границ населённых пунктов;
- возведение объектов промышленности на земле, имеющей меньшую кадастровую стоимость, чем в среднем по муниципальному образованию;
- включение участков, непригодных для ведения сельского хозяйства, в состав водоёмов, лесов, земель запаса;
- строительство объектов оборонного сектора либо исполнение внешних обязательств РФ;
- строительство линейных сооружений;
- возведение объектов инфраструктуры.
В отношении сельскохозяйственных угодий, отнесённых к особо продуктивным и ценным, действует запрет на перевод в другую категорию. К таким землям относятся участки с более высокой кадастровой стоимостью, чем в среднем по территории муниципального образования.
Категории деления земель
В соответствии с ЗК РФ, все земли, которые находятся внутри страны, подразделяются на такие категории:
- запаса;
- водного фонда;
- лесного фонда;
- территорий и объектов, отнесённых к особо охраняемым;
- иного специального назначения, в т. ч. земли безопасности, обороны;
- населённых пунктов;
- сельхозназначения;
- обеспечения космической деятельности;
- телевидения, радиовещания, связи;
- информатики;
- промышленности, транспорта, энергетики.
По каждому пункту могут быть установлены основные, вспомогательные или разрешённые виды использования. Перевод земель из одной категории в другую возможен, если это земли запаса, специального назначения и особо охраняемых территорий и объектов. Категории земель, в которые они могут быть переведены:
- промышленности;
- сельхозназначения;
- иного специального назначения;
- особо охраняемых объектов и территорий.
Как и кем осуществляется перевод, определяется тем, в чьей собственности находится территория. Так, земли, которые находятся в федеральной собственности, могут быть переведены в другие категории правительством РФ. Земли сельскохозяйственного назначения, а также те, что находятся в собственности субъектов Российской Федерации, вправе переводить в другие категории органы исполнительной власти. Так, в Подмосковье перевод сельхоз земель в другую категорию осуществляет правительство МО.
Изменение категории земельного участка
Для перевода категории земель из одной в другую гражданин должен подать заявление. Если у землевладельца есть профиль на портале Госуслуги, это можно сделать дистанционно, в остальных случаях следует обратиться в ближайшее отделение многофункционального центра (МФЦ), взяв с собой пакет документов. Услуга оказывается бесплатно в срок до 15 дней.
Для подачи ходатайства в режиме онлайн необходимо выполнить следующие действия:
- авторизоваться на портале Госуслуги;
- выбрать цель обращения “Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую”;
- указать паспортные данные заявителя (если обращается землевладелец) или представителя, если обращается другое лицо по доверенности;
- отметить, зарегистрировано ли право собственности в ЕГРН;
- указать кадастровый номер участка и остальные сведения, которые запросит система;
- приложить требуемые документы в виде сканированных копий;
- отправить заявление и дождаться результатов рассмотрения.
Регистрация комплекта документов происходит в течение 1 рабочего дня. Согласно информации, предоставленной порталом Госуслуги, срок оказания услуги может составить до 60 календарных дней. Результатом становится решение уполномоченного органа, о чём заявитель получает уведомление в личном кабинете. Как только уведомление будет получено, гражданин получит письмо от Госуслуг на указанную электронную почту.
Чтобы осуществить перевод земель из одной категории в другую, потребуются такие документы:
- заявление;
- паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
- письменное согласие правообладателя на то, чтобы участок был переведён другую категорию;
Дополнительно, в зависимости от ситуации, потребуются следующие документы:
- правоустанавливающие или правоподтверждающие — если отсутствует регистрация права собственности в ЕГРН;
- документ, на основании которого действует представитель (доверенность), если заявление подаёт не владелец участка.
Возможные причины отказа в изменении категории
Заявителю могут отказать в приёме документов или в переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию. Вот почему это может произойти:
- не хватает некоторых документов;
- отдельные бумаги не имеют юридической силы (утратили её);
- сотрудники, занимающиеся рассмотрением документов, обнаружили в них исправления, не заверенные должным образом;
- электронные копии не заверены ЭЦП;
- ЭЦП есть, но она не принадлежит заявителю;
- сведения, указанные в разных документах, не совпадают между собой;
- земельный участок не внесён в государственный реестр;
- нельзя изменять категорию, потому что границы участка захватывают территории санитарно-защитных, охранных зон или земли лесного фонда.
Формы использования земельного участка
Владелец земельного участка может эксплуатировать его с учётом видов разрешённого использования, которые определяются муниципалитетами для каждой территориальной зоны. Основой для установления видов использования служит Классификатор, утверждённый Росреестром. В нём 13 видов разрешённого использования, и лишь некоторые из них представляют интерес для физических лиц, не планирующих использовать надел для ведения предпринимательской деятельности в промышленных масштабах.
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию обычно требуется для таких целей:
- строительство магазина, рынка, другого объекта торговли;
- ведение садоводства, огородничества;
- многоэтажное строительство;
- индивидуальное жилищное строительство;
- строительство объектов инфраструктуры;
- ведение личного подсобного хозяйства.
Перевод из другой категории в земли сельскохозяйственного назначения может потребоваться, если заявитель планирует заняться пчеловодством, рыболовством, садоводством, животноводством или растениеводством в промышленном объёме.
Для постройки жилого дома подходят такие виды разрешённого использования:
- ведение садоводства;
- ведение ЛПХ (личного подсобного хозяйства);
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Вид разрешённого использования (ВРИ)
ВРИ — это характеристика земельного участка, которая содержится в выписке из ЕГРН. Заказать документ можно онлайн, через портал Госуслуги, или при личном обращении в МФЦ (потребуется паспорт собственника).
Также узнать вид разрешённого использования можно с помощью публичной карты. Для этого необходимо знать кадастровый номер или адрес участка. Если окажется, что категория или вид использования не присвоены, нужно подать заявление о присвоении так, как указано выше.
С этими и другими вопросами, касающимися перевода земель из одной категории в другую, вам помогут юристы компании “Базилика ТМ”. Услуги предоставляются клиентам из Москвы и Московской области.
