Оспаривание кадастровой стоимости

Примерный алгоритм уменьшения кадастровой стоимости земельного участка:

1. Выясняем текущую цену по кадастру.
2. Сравниваем, насколько она отличается от рынка.
3. Выполняем экспертизу для уточнения реальной стоимости.
4. Собираем документы для комиссии или иска в суд.
5. Получаем тот результат, как был согласован с заказчиком.

Сначала рекомендуем обратиться за консультацией. На ней будет понятно, есть ли экономический смысл что-то менять. Иногда клиенты заказывают, наоборот, увеличение стоимости. Например, для получения большего займа под залог недвижимости. В любом случае желательно поддержка юриста во избежание ошибок при оформлении изменений.

Варианты снижения кадастровой стоимости земельного участка

Чтобы быстро добиться результаты, важно понимать, почему уменьшается кадастровая стоимость земельного участка, что для этого понадобится сделать. Существует много способов осуществить изменения в кадастре. Например, иногда достаточно изменить категорию ВРИ и сумма налогов будет снижена «автоматом». Или же вовремя подать замечания на государственную оценку, до утверждения и фиксации в реестре нового значения.

Основные варианты снижения кадастровой стоимости земли:

1. Найти и подтвердить факт применения в расчетах недостоверных сведений об объекте.
2. Вычислить рыночную стоимость на момент установления цены для кадастра.

Перечисленные способы регламентированы абз. 11 ст. 24.18 №135-ФЗ. Наши юристы учитывают и другие нормативные акты, касающиеся конкретного случая. Клиенты получают результат без риска привлечения к административной ответственности, например, за выбор неподходящей категории ВРИ (ст. 8.8. КоАП РФ). Все предлагаемые услуги соответствуют действующему законодательству и приводят к получению требуемого – снижению налогов, уточнению цены и т.д.

Разберем подробнее, что такое стоимость по кадастру

Любой участок земли или квартира, коттедж, комната имеет определенную стоимость. Привычнее обсуждать рыночную цену, определяемую между собой покупателем и владельцем недвижимости. Но при взаимодействии с государственными учреждениями приходится отталкиваться от другого значения – кадастровой стоимости, устанавливаемой государством.

Приведем пример: вы нашли земельный участок в Ленинградской области. Продавец называет цену – 5 тыс. рублей за квадратный метр. Покупателю удалось ее «сбить» до 3,7 тыс. рублей. Цена по рынку является фактически договорной, пусть и зависящей от тенденций в регионе. Снижение кадастровой стоимости участка путем торга не работает, здесь придется воспользоваться услугами наших юристов, которые подготовят нужные документы.

Теоретически эти две цифры должны равняться между собой. Только на практике отличия есть, нередко в 2-4 раза, в меньшую или большую сторону. Причина объяснима: на рынок влияет местоположение земли, близость инфраструктуры, тех же автомагистралей. В кадастровой цене эти факторы не учитываются, ее рассчитывают по статистическим данным, массовым методом.

Причины, почему цена по кадастру может оказаться больше рыночной

При оценке земли для кадастра бизнес учитывает целый ряд характеристик: площадь, категорию и ВРИ, наличие построек, коммуникаций и т.д. Государство их «игнорирует», т.к. оценщики никогда не осматривают участки. Из-за применяемых массовых методов недвижимость, расположенная на «неудачной» территории, может оказаться переоцененной. Например, речь идет о заболачиваемой местности, удаленной от трассы и пр.

Как выяснить кадастровую стоимость земли

Наиболее достоверный способ определить кадастровую стоимость – заказать выписку из ЕГРН. В ней указаны все технические характеристики объекта недвижимости. Но можно отталкиваться и от общедоступной информации.

Воспользуйтесь одним из вариантов:

1. Публичная кадастровая карта.
2. Портал Госуслуги.
3. Офис МФЦ или Росреестра.

Везде понадобится указать кадастровый номер земельного участка. Именно к нему привязывают подробное описание с указанием цифровых значений параметров. Например, дату установления цены по государственной оценке.

Признаки завышенной цены

Определить факт, что пора разбираться, как снизить кадастровую стоимость земельного участка, можно самому. Например, изучить объявления в интернете с учетом расположения недвижимости, среднего предложения по ценам. Если кадастр выше хотя бы на 30% рынка, необходимо обратиться к нам для проведения экспертизы и оспаривания государственного значения. Ведь это завышенные налоги, неправомерно выставленные счета по аренде и т.д.

Есть ли смысл заниматься оспариванием

Перед тем, как уменьшать кадастровую стоимость земельного участка, стоит рассчитать выгоду, какая будет получена от завершения этого мероприятия. Сумма должна, как минимум, превышать стоимость услуги по переоценке. Хотя здесь нужно считать в далекой перспективе, сколько фирма планирует использовать недвижимость, нет ли планов продавать участок и т.д.

Процедура примерно такая:

1. Вычислите земельный налог с текущей ценой по кадастру. И затем умножьте ее на процент налога. Последний нужно брать исходя из категории ВРИ. Так, для сельскохозяйственных земель он установлен на уровне 0,3%. Регионы могут изменять этот показатель принятием соответствующих нормативных актов.
2. Найдите аналогичные объекты и вычислите среднюю рыночную цену. Повторите расчет с новым значением. Теперь можно сравнить оба и понять, насколько выигрывает компания от внесения изменений. Еще стоит сразу учесть наличие прав на льготы, на налоговые вычеты, компенсирующие понесенные на содержание недвижимости расходы.

Искать участки для оценки желательно той же категории ВРИ. Найти вариант проще всего на сайте для организации торгов. Хотя не исключен и поиск на Авито, ЦИАН и прочих специализированных порталах. Главное, сравнивать участки «один в один». Если на вашем нет построек, то и брать в расчет нужно такие же.

При оценке целесообразности заказа услуги есть смысл брать в расчет минимум 5-летний период. Если экономия перекрывает затраты на экспертизу и оспаривание, нужно это сделать обязательно. Исключение составляют случаи, когда у предпринимателя в планах обращаться в банк для взятия кредита под залог недвижимости.

Как быстро удастся уменьшить налог на землю

Помимо вопроса, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, наши клиенты задают еще один – когда будет заметен «эффект» от оказанной услуги. Отвечаем: налог уменьшиться с того года, когда было подано заявление об оспаривании. И сохранится в этом виде вплоть до фиксации нового расчета, произведенного государственными органами.

Приведем пример: вы заказали «переоценку» в феврале 2024 года. Тогда в 2025 году налог можно будет уплатить уже с учетом новой, сниженной суммы. Это относится к недвижимости физ. лиц и ИП. Если речь идет об имуществе юридического лица, расчет будет несколько иным. Ведь ООО и прочие организации уплачивают земельный налог ежеквартально.

Здесь возникает риск, что к концу года будет перечислено заметно больше средств, чем положено по обновленному расчету. В этом случае нужно оформить заявление в ФНС на возврат переплаты или ее зачет в счет будущих платежей. Иногда приходится обращаться в суд, в этом также помогут специалисты компании «Базилика ТМ».

Не реже 1 раза в 5 лет государственные органы обязаны обновить цену в кадастре. Каждый раз рекомендуем проверять, соответствует ли новое значение действительности. В Москве и в Санкт-Петербурге, Севастополе срок может сокращаться до 1 года, в остальных субъектах РФ – до 3 лет (ст. 11 закона №237-ФЗ от 03.07.2016 г.).

Порядок действий снижения кадастровой стоимости земельного участка

Юридическим и физическим лицам доступно два варианта оспаривания: через суд или комиссию при Росреестре. Разберемся, в каких случаях какой способ подходит наилучших образом.

Варианты:

1. Организация должна подавать заявку в комиссию, если цена в кадастре установлена до 2017 года (абз. 1 ст. 24.18 закона №135-ФЗ от 29.07.1998 г.).
2. По объектам недвижимости, оцененным позже 01.01.2017 г., комиссия уже необязательна. Это следует из закона №237-ФЗ, ч. 4 ст. 245 КАС РФ.
3. Физическим лицам можно сразу отправлять исковое заявление в суд. То же относится к юр. лицам, если цена в кадастр внесена после 2017 года. Но не возбраняется сначала обратиться в комиссию. Тогда иск пригодится на случай обжалования отказа.

Есть нюансы по арендованным земельным участкам. Оспорить цену из кадастра вправе и собственники, и арендаторы. Последние получают выгоду в качестве снижения арендной платы, которая исчисляется от цены в кадастре (абз. 3 ст. 24.18 закона №135-ФЗ, абз. 6-7 п. 6 Постановления Пленума ВС РФ №28).

Подробнее об отчете оценки

Основа оспаривания цены недвижимости – отчет независимой экспертной оценки. Его выполняют в цифровом и бумажном виде. Первый тип обязательно подписывают цифровой подписью, подтверждающей легитимность документа. Поручать выполнение оценки необходимо специалисту с подтвержденным членством в СРО оценщиков, с застрахованной ответственностью.

Чтобы убедиться в качестве работы наших юристов, изучите судебную практику по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков с нашим участием. Из результатов станет понятно, что они представляют из себя как профессионалы.

Что стоит проверить в отчете

Наиболее важный критерий – дата, относительно которой была определена рыночная цена на рассматриваемый объект недвижимости. Если она не будет соответствовать дате установления кадастрового значения, и комиссия, и суд откажут в удовлетворении заявления. Будет потеряно самое главное, время. Обычно в кадастр новые показатели вносят 1 числа каждого года.

Еще желательно проверить параметры участка, их соответствие фактическим, а также собственные данные: сведения о паспорте, кадастровый номер территории, площадь, адрес и т.д. Если ведомства найдут ошибки, документы придется собирать заново. Не будет лишним убедиться в соответствии Федеральному закону №135-ФЗ от 29.07.1998 г.

Справка о кадастровой цене

Полное наименование документа: выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ее выдают через официальный сайт Росреестра, в любом отделении МФЦ или того же Росреестра. Независимо от ведомства и способа подачи заявления важно указать, что справка нужна в бумажном виде. Ее выдают бесплатно. Обязательно сверьте совпадает ли дата государственной и независимой оценки.

Перечень документов на земельный участок

При обращении в комиссию или в суд понадобится подать целый пакет бумаг. В него включены правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы, например, свежая выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, договор аренды. Отметим, что по новым правилам, пп. 2 ч. 9 ст. 22 закона №237-ФЗ нотариально заверять копии необязательно.

Правда, закон об оценочной деятельности все еще содержит такие требования. Значит, в Росреестре формально могут запросить заверенные копии. Этот момент лучше уточнять «по месту». Для суда нотариальное заверение не требуется 100%.

Подача заявления

Когда при помощи наших специалистов будет собран пакет документов останется лишь подать заявление. Его суть заключается в том, что собственник утверждает факт несоответствия стоимости, указанной в кадастре, реальному значению. Также там обязательно должна присутствовать просьба изменить цифры на указанные в документах. Без заявления ни одно ведомство пересматривать цену не будет, обязательно нужна инициатива владельца.

Особенности подачи заявлений:

1. Комиссия – документ составляется в свободной форме на имя председателя. Поручить его составление можно юристу нашей компании. Срок рассмотрения составляет 1 месяц. Это соответствует правилам, регламентированным абз. 19 ст. 24.18 закона №135-ФЗ.
2. Суд – сюда отправляют административное исковое заявление. Заполнять его положено согласно правилам судопроизводства. Такую работу лучше доверить специалисты, чтобы из-за ошибок иск не оказался приостановленным или отклоненным.

Во втором случае предварительно уплатите государственную пошлину. Она составляет 300 рублей для физических лиц и 2 тыс. рублей для юридических лиц.

В суде административное дело будут рассматривать до двух месяцев. Сроки могут оказаться больше при условии, если запросят судебную экспертизу. Вопрос регламентируется п. 1 ст. 247 КАС РФ и п. 1 ст. 121 КАС РФ. Решение суда вступает в силу через месяц после вынесения в окончательной форме. При несогласии любая сторона вправе подавать апелляцию и кассацию.

«По умолчанию» оспорить цену земельного участка из кадастра можно в течение 5 лет со дня внесения записи. Период солидный и перед началом оформления документов есть смысл тщательно взвесить, рассчитать рентабельность мероприятия. Менять цену не всегда выгодно, сначала нужно оценить обстановку.

Если все-таки решение принято, обращайтесь к профессионалам в компанию «Базилика ТМ». Здесь помогут разобраться в ситуации, подготовят необходимые документы. Сроки и цены согласуются заранее.