Размер шрифта

Цвет фона и шрифта

Изображения

Озвучивание текста

Обычная версия сайта

Срочный выезд адвоката 24/7 | Оплата услуг по оспариванию кадастровой стоимости исключительно по факту снижения в % от налоговой экономии на имущество. | Бесплатная консультация по легализации самостроя в Москве до конца сентября! |

Подать заявку

+7 (495) 150 5061
- Телефоны
- +7 (495) 150 5061
- Заказать звонок
info@bazilika-tm.ru
Пн. – Пт.: с 9:00 до 18:00

Межевание земельного участка

В Земельном кодексе РФ сказано, что земельный участок, находящийся в собственности, — это объект недвижимости, который представляет собой часть поверхности земли. Участок должен обладать характеристиками, позволяющими идентифицировать его как вещь.

В Федеральном законе № 218 от 13 июля 2015 г. закреплено, что к характеристикам объекта недвижимости относятся те, на основании которых он характеризуется как индивидуально-определённая вещь. В числе сведений об объекте также находятся характеристики, которые приобретают другие значения в результате следующих действий:

образование новых земельных участков;
уточнение и перенос границ существующих участков;
перепланировка строений;
строительство и реконструкция объектов недвижимости, включая помещения, строения, здания, машино-места, сооружения.

Характеристики земельного участка вносятся в кадастр. Также, в соответствии с ФЗ № 218, в кадастр недвижимости включают описание участка. Процесс определения этих характеристик называют межеванием земель.

К уникальным характеристикам участка относятся координаты расположения границ. Это такие точки, в которых границы участка делятся на части, или в которых изменяется их описание. Данные и границах участка представляют в виде координат точек, расположенных в местах поворота. Эти сведения позволяют определить участок как уникальный объект.

Границы считаются установленными с того момента, как сведения о координатах поворотных точек границ включены в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Что такое межевание

Под межеванием земельного участка понимают комплекс работ, проводимых в отношении земельного участка и включающих в себя:

определение границ;
определение расположения участка и его площади;
восстановление и закрепление границ на местности.

Всё перечисленное выполняется в рамках кадастровых работ. Их проводят, когда образован новый участок или необходимо определить, где проходят границы существующего. Результатом межевания земель становится становится межевой план. На основании этого документа уточняют границы участка или вносят сведения о нём в ЕГРН.

Если говорить простыми словами, межевание — это определение координат границ земельного участка.

При необходимости продать или подарить участок может возникнуть ситуация, когда сведения, внесённые в ЕГРН, противоречат фактическим границам. Участок может быть огорожен забором, столбами или другими конструкциями, установленными не по границам, а произвольно. В таком случае необходимо обратиться к земельному юристу, чтобы он помог урегулировать спорную ситуацию. Специалист расскажет, как сделать межевание участка в короткий срок.

Пример из практики

Три земельных участка расположены рядом и имеют смежные границы. У каждого из этих объектов недвижимости есть собственник. Владелец участка, расположенного посередине, решил его продать, и с этой пригласил кадастрового инженера. чтобы тот провёл межевание земель. По итогу работ выяснилось, что участки, расположенные по краям, заходят границами на средний. Для урегулирования спора проводится процедура межевания всех трёх участков. Это позволит определить, где проходят истинные границы и внести правильные сведения в реестр.

Продажа земельного участка без межевания

Теоретически продажа возможна, но Росреестр вправе отказать в регистрации сделки. В случае отказа продавцу придётся решать вопрос в судебном порядке. Вот что значит межевание земельного участка для владельца.

Покупка участка без межевания

Покупка такого участка возможна, но при этом на покупателя ложатся определённые риски. Необходимо проверить объект перед покупкой. Для этого используют публичную кадастровую карту. Если ввести номер объекта, на котором не проводили процедуру межевания земельного участка, обозначится пространство без чётких границ и появится запись о том, что объект не имеет координат.

Земельный участок, на котором не проводились кадастровые работы, не получится приобрести в ипотеку, потому что банк её не одобрит.

Распространённая ситуация:

Продавец и покупатель договорились о сделке. Человек, желающий купить земельный участок, обратился в банк за ипотечным кредитом и предоставил сведения о выбранном объекте. Банк отказал в предоставлении денежных средств, потому что нет сведений о координатах границ участка, а значит, его невозможно определить как индивидуально-определённую вещь.

До того как провести процедуру межевания земельного участка, нужно уточнить, что со старыми границами и есть ли они. Информация о границах может отсутствовать по нескольким причинам:

В рамках дачной амнистии гражданин, которому принадлежит территория, оформил её в собственность, но посчитал излишним проведение межевания земельного участка. Главное, что земля оформлена, а как проходят границы — дело второстепенное.
Владелец в прошлом выполнил незаконное присоединение пустующей земли и не хочет, чтобы об этом стало известно властям.
Участок использовали на основании договора, дающего право на бессрочное пользование. Впоследствии владелец произвёл оформление в упрощённом порядке, который не предусматривал обязательных кадастровых работ.
Межевание было проведено, но владелец не передал документы в Росреестр, и сведения не были внесены в кадастр.

Неразмежёванный участок может достаться в наследство, в дар или быть куплен. Бывает так, что на этом участке стоит дом, и у него тоже нет координат. Владелец может проверить, есть ли межевание, путём заказа выписки из ЕГРН. Если оно не проводилось, в выписке будет сказано, что границы не установлены.

Сложности, возникающие при отсутствии межевани

Межевание земельного участка — это определение границ, которое нужно для государственной регистрации в кадастре. Продать неразмежёванный участок, в том числе с домом, будет сложно. Перед покупкой многие люди заказывают выписку. Когда они видят, что границы не определены, могут передумать. При этом не имеет значения, в каком состоянии земля и как выглядит дом, если он есть. Покупатели понимают, что в процессе использования такого объекта могут возникнуть сложности.

Есть риск спора с соседями из-за расположения заборов и строений. Когда новый владелец займётся перерегистрацией права собственности,могут возникнуть проблемы со стороны Росреестра. Кроме того, земельный участок без установленных границ невозможно приобрести в ипотеку: банк не одобрит такой объект.

Приведём риски, возникающие при покупке неразмежёванного земельного участка:

После проведения кадастровых работ площадь может оказаться значительно меньше, чем предполагал покупатель.
При переносе границ в другое место может оказаться, что строение стоит на соседнем участке, и тогда придётся его сносить. Есть вариант договориться с соседями, но это не всегда возможно.
Возможна обратная ситуация — соседские строение занимает часть участка, на котором не проведено межевание. Если у предыдущего собственника были хорошие отношения с соседями, эта ситуация его не беспокоила. Новому владельцу может не понравиться, что его земля занята чужой постройкой. Такие разногласия часто приводят к судебным разбирательствам.
Покупка земли без определённых границ возможна только за счёт личных сбережений. Банки не одобряют ипотеку для покупки таких объектов. Это распространяется и на те случаи, когда на неразмежёванном участке стоит дом.
Росреестр вправе отказать в переоформлении недвижимости. Обязательно ли делать межевание земельных участков для продажи, зависит от порядка в регионе. Официально такие сделки можно регистрировать, но у регистратора есть право действовать по своему усмотрению. В Росреестре понимают, что сделка с таким объектом впоследствии может привести к спорам и судебному иску, поэтому покупатели часто сталкиваются с отказами.

Некоторые продавцы идут на хитрость и выставляют низкую цену в надежде, что покупателей не остановит отсутствие межевания. Они не хотят проводить кадастровые работы, потому что понимают, к чему это приведёт. Например, участок заходит своими границами на соседский или наоборот, сосед нарушил границы. После продажи эти сложности уже не касаются предыдущего владельца.

Вывод: обязательно ли межевание земельного участка, владелец решает сам. Теоретически, процедура имеет рекомендательный характер, а на практике с неразмежёванным участком будут проблемы.

Юристы по межеванию

Определение границ участка

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект прав, предусмотренных законодательством, включая право собственности, представляет собой часть земной поверхности с индивидуальными характеристиками, в совокупности позволяющими определить его как конкретную вещь. Чтобы получить право оформлять участок в установленном законом порядке и распоряжаться им без ограничений. необходимо определить его границы.

Анонс для списка: Даже если проведено межевание, местонахождение границ может не совпадать с тем, что в документах. Чтобы защитить свои права и избежать конфликтов, владельцу участка необходимо определить его границы.

Уточнение границ земельного участка

При покупке земельного участка без межевания новые владельцы могут столкнуться с ситуацией, когда после уточнения границ площадь надела оказывается меньше, чем было заявлено продавцом. Разница может составлять от 5-10 квадратных метров до нескольких соток. Поэтому покупать объекты без межевания рискованно. Расскажем, можно ли провести процедуру восстановления границ земельного участка и как это сделать. Также дадим рекомендацию, как проверить границы участка и как узнать, есть ли на нём межевание.

Анонс для списка: Ошибки в описании местоположения границ смежных или несмежных участков требуют уточнения. Для этого проводятся кадастровые работы и составляется межевой план. Рассказываем, что нужно для заказа работ.

Границы дома на участке

Законодательство не устанавливает единых требований к расстояниям от построек до границ участка,обязательных к соблюдению на всей территории РФ. Минимальные отступы от границ участка — это один из предельных параметров, которые необходимо соблюдать при возведении. Он определяется в соответствии с градостроительным регламентом, разработанным для конкретной территориальной зоны. Основание — ч. 2 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ. Координаты границ на местности определяются в процессе землеустроительных работ.

Соблюдение норм расстояния построек от границ участка необходимо при возведении и реконструкции зданий, строений и сооружений, отнесённых к объектам капитального строительства. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса, такие объекты запрещено размещать за пределами минимально допустимых отступов.

Анонс для списка: Границы дома на участке должны вписываться в нормативы. Их определяют для оформления дома и подключения коммуникаций, для согласования строительных работ. Узнайте больше об этапах и стоимости услуги.

Согласование и оспаривание межевания

В процессе межевания кадастровый инженер может выявить, что границы соседних участков пересекаются. Если сведения об одном из них уже содержатся в ЕГРН, при проведении согласования неизбежны разногласия с соседями. Причины пересечения границ могут быть разными, и от этого зависит алгоритм дальнейших действий. В статье расскажем, как исправить наложение границ земельных участков, какие документы для этого потребуются и как происходит оспаривание межевания земельного участка в судебном порядке.

Анонс для списка: Несогласие с результатами межевания — повод их оспорить. Процесс требует участия квалифицированных юристов. Расскажем, что нужно для оспаривания, каков порядок процедуры, какие документы потребуются.

Разработка проекта межевания

Проект межевания земельного участка — обязательный кадастровый документ. Он разрабатывается специально для земель общего пользования и даёт возможность разделить территорию на участки, владельцы которых смогут ими распоряжаться. Порядок определения границ в СНТ регламентируется нормативными актами РФ. Расскажем, для чего нужен проект межевания территории и как его создать.

Анонс для списка: Если межевание не выполнено или границы в ЕГРН не совпадают с фактическими, необходимо размежевать территорию. Это делает кадастровый инженер. Итог работы — межевой план, который подаётся в госреестр.

Стоимость кадастровых работ

В Московской области услуги межевания обходятся в сумму от 10 тыс. руб., причём сюда не входит стоимость выезда. Но это оправданные расходы, потому что после проведения кадастровых работ цену участка можно увеличить на 150-200 тыс. руб. Цена услуг межевания может отличаться у разных специалистов, но не намного.

Он станет более привлекательным для покупателей, потому что появляется возможность использовать ипотечный кредит. Количество людей, заинтересованных в такой недвижимости, больше по сравнению с теми, кто хочет купить неразмежёванный объект, пусть и по невысокой цене.

Полезные советы для покупателей

Прежде чем принимать окончательное решение о покупке, проверьте документы. Продавец может вызывать доверие, рассказывать о достоинствах земельного участка, уступать в цене, но если границы не определены или имеет место реестровая ошибка, вместе с этим объектом вы приобретёте проблемы. При попытке продать участок следующему человеку возникнут трудности: на такую недвижимость трудно найти покупателей. Таким образом, ответ на вопрос, обязательно ли делать межевание, очевиден.

Проверьте участок по публичной кадастровой карте. Вбейте его кадастровый номер и посмотрите, что отображается. Если участок продаётся вместе с домом, следует проверять ещё тщательнее. Бывает так, что жильё построено у самых границ. Если впоследствии их перенесут, получится, что дом заходит на соседскую территорию. В таком случае придётся либо его сносить, либо договариваться с соседями. Как вариант, может повезти и соседний надел окажется пустующим. В таком случае можно попробовать его выкупить. Но всё нужно проверять заранее.

Также важно убедиться, что все ограждения совпадают с границами, а не занимают общую территорию. Так, если забор захватывает тротуар и об этом станет известно регистрирующим органам, новый владелец получит повестки в суд. Итогом судебного разбирательства. скорее всего, станет требование о сносе ограждения.

Больше всего проблемных участок среди тех, что выдавали гражданам в 90-е и 2000-е годы. Со временем граждане стали относиться к межеванию более ответственно, и постепенно недвижимых объектов без определённых границ становится всё меньше.

Подробно о межевом плане

Межевой план — это документ, содержащий сведения о земельной участке, позволяющие определить его как недвижимый объект, обладающий индивидуальными характеристиками. Он составляется на основании кадастровой выписки и может храниться как в бумажном, так и в электронном виде. В межевом плане содержатся все сведения, необходимые для постановки земельного участка на государственный учёт. Основная информация отражает расположение границ.

За всё время существования участка у него может смениться несколько владельцев. Смена собственников происходит в результате дарения, наследования, обмена, купли-продажи. Во всех случаях требуется переоформление. Ещё одна ситуация, когда оно необходимо — приватизация. Помимо этого, земельные наделы можно объединять и разделять, и эти процедуры тоже требуют внесения изменений в документы.

Чтобы не возникло сложностей при продаже, собственнику нужно позаботиться о проведении кадастровых работ и о передаче сведений в Росреестр.

Заказать межевание земельного участка в Базилике

Заказать межевание земельного участка можно у кадастрового инженера. Это специалист, имеющий профильное высшее образование и допуск СРО. До 2013 г. деятельность кадастровых инженеров лицензирована. Сейчас лицензия не требуется, но прежде чем заказать межевание, нужно убедиться, что специалист состоит в саморегулируемой организации (СРО).

Межевание земельного участка — работа, которая входит в обязанности кадастрового инженера. Он определяет, где проходят границы, затем согласует их с собственником. Следующим этапом становится закрепление границ. После этого составляется межевой план, и объект ставится на кадастровый учёт.

Цели межевания и виды межевых планов

Можно выделить несколько вариантов, зачем межевание:

Восстановление границ, которые отсутствуют на генеральном плане садового товарищества.
Определение места установки ограждения или расположения будущей постройки.
Проведение геодезических работ для создания проекта будущего дома, выбора места фундамента и составления плана расположения коммуникаций.
Уточнение границ и узаконивание площади участка в рамках спора с соседями, когда о расположении границ известно только со слов предыдущего владельца..
Выделение земли из общей долевой собственности, перераспределение, разделение одного объекта на несколько или объединение нескольких в один.
Постановка земли на кадастровый учёт. В рамках дачной амнистии эта процедура может быть проведена в упрощённом порядке, без межевания, но впоследствии могут возникнуть сложности при попытке совершить сделку (продать, подарить, обменять).

Существует несколько видов межевых планов, которые объединяются в 3 подгруппы в зависимости от целей составления:

Образование участка. Сюда входят все действия с землёй, в результате которых образуется новый объект или несколько. Это выделение из общей собственности, разделение, объединение и непосредственно образование.
Исправление ошибок, воспроизведённых в государственном кадастре недвижимости. 13 000
Уточнение границ существующего участка.

В каждом случае есть нюансы, поэтому составлением плана должен заниматься опытный и компетентный специалист.

Межевание проводится поэтапно

Вот как выглядит процедура межевания земельного участка поэтапно:

Заключение договора. После выбора подрядчика, которым может быть межевая организация или ИП, с ним заключают договор. Важно обращать внимание на сроки. Владельцы участков нередко сталкиваются с тем, что кадастровые инженеры устанавливают сроки выполнения работ до 300 дней.
Кадастровая съёмка. По правилам межевания земельных участков, это основная часть работы. Инженер проводит съёмку с использованием GNSS-приемника — специального устройства, определяющего координаты местности с высокой точностью. Вся работа занимает 15-20 минут, причём её можно делать и без присутствия собственника, только об этом нужно договориться заранее. В некоторых случаях владелец участка должен быть на участке во время кадастровой съёмки, чтобы дать пояснения.
Подготовка межевого плана. Инженер снимает данные с GNSS-приемника и заносит их в межевой план. Также в этот документ включается акт, подписанный соседями. Он удостоверяет, что границы согласованы. Собирать подписи могут как собственник так и кадастровый инженер, в зависимости от договорённости. На подготовку межевого плана уходит в среднем 2-3 недели. Срок может зависеть от того, как происходит межевание земельного участка: одновременно с соседскими или только у одного владельца.
Постановка на кадастровый учёт. Когда собственник получит межевой план, ему необходимо написать заявление о постановке на кадастровый учёт и передать его вместе с планом в ближайшее отделение МФЦ. С собой необходимо взять документы, подтверждающие владение участком, и паспорт гражданина РФ. Если нет возможности передать документы самостоятельно. можно поручить это кадастровому инженеру, предварительно оформив нотариальную доверенность на его имя. Если ранее этот участок не существовал, сначала его ставят на кадастровый учёт, а потом оформляют право собственности.

Что делать после межевания земельного участка, зависит от наличия права собственности. Если ранее оно не было зарегистрировано, нужно его оформить. Если в документах отсутствуют ошибки и нарушения, заявитель получает выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности. При оформлении через МФЦ процесс занимает около недели. После постановки на кадастровый учёт участок будет отображаться на публичной кадастровой карте с чёткими очертаниями.

Перечень документов, необходимых для проведения межевания

Какие документы придётся готовить, зависит от вида межевого плана. Есть 8 видов планов, все оформляются по-разному, и существует множество нюансов. Как выглядит документ по итогам межевания, тоже зависит от типа плана. Вот что понадобится во всех случаях:

Документы, подтверждающие право владения земельным участком.
Если на участке есть дом, нужны документы и на него тоже. Нужно предоставить те, какие есть.
При личной подаче бумаг нужен паспорт, удостоверяющий личность владельца.
Если документы передаёт доверенное лицо (представитель), нужна доверенность.
При наличии строений (кроме дома) потребуется предоставить технический паспорт.
Во всех случаях нужно представить кадастровый план или кадастровую выписку.

Подготовить необходимые документы для межевания в Москве вам помогут юристы компании «Базилика ТМ (Bazilika-TM)».

Обращаясь к специалисту, который будет заниматься межеванием, нужно представить ему все документы. Межевой план создаётся в электронном виде, следовательно, все документы тоже нужно перевести в цифровой формат. Для этого следует сделать сканы оригиналов. Требования к сканированным копиям:

масштаб — такой же, как у оригиналов;
разрешение — от 250 до 450 dpi;
формат — pdf;
для документа, состоящего из нескольких страниц, создаётся один файл.

К плану прилагают копии всех документов. если отсутствует хотя бы один или допущены нарушения, Росреестр может отказать в постановке земельного участка на кадастровый учёт. Наши юристы ответили на распространённые вопросы граждан.

Сколько времени занимает межевание?

Законодательно точные сроки не определены. На практике минимальный срок межевания в Москве составляет 14 дней, максимальный — 45-50 дней, при условии, что не было приостановок, все документы подготовлены и у Росреестра не возникло вопросов.

Стоит ли ждать, пока межевание сделают бесплатно?

Муниципалитет может провести массовые кадастровые исследования, но неизвестно, когда это произойдёт. У вас может возникнуть необходимость продать или подарить участок, а границы не определены, поэтому возможны сложности с продажей. Лучше обратиться к юристам, собрать с их помощью пакет документов, пригласить кадастрового инженера и оформить межевой план.

Как сделать межевание быстрее?

Можно ускорить процесс, если перед тем, как сделать межевание земельного участка, договориться с соседями о совместной процедуре. При этом исключается вероятность ошибок, когда границы соседних территорий накладываются друг на друга. Совместное межевание обойдётся для владельца участка дешевле и позволит сэкономить от нескольких дней до месяца.