В Земельном кодексе РФ сказано, что земельный участок, находящийся в собственности, — это объект недвижимости, который представляет собой часть поверхности земли. Участок должен обладать характеристиками, позволяющими идентифицировать его как вещь.
В Федеральном законе № 218 от 13 июля 2015 г. закреплено, что к характеристикам объекта недвижимости относятся те, на основании которых он характеризуется как индивидуально-определённая вещь. В числе сведений об объекте также находятся характеристики, которые приобретают другие значения в результате следующих действий:
- образование новых земельных участков;
- уточнение и перенос границ существующих участков;
- перепланировка строений;
- строительство и реконструкция объектов недвижимости, включая помещения, строения, здания, машино-места, сооружения.
Характеристики земельного участка вносятся в кадастр. Также, в соответствии с ФЗ № 218, в кадастр недвижимости включают описание участка. Процесс определения этих характеристик называют межеванием земель.
К уникальным характеристикам участка относятся координаты расположения границ. Это такие точки, в которых границы участка делятся на части, или в которых изменяется их описание. Данные и границах участка представляют в виде координат точек, расположенных в местах поворота. Эти сведения позволяют определить участок как уникальный объект.
Границы считаются установленными с того момента, как сведения о координатах поворотных точек границ включены в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Стоимость кадастровых работ
В Московской области услуги межевания обходятся в сумму от 10 тыс. руб., причём сюда не входит стоимость выезда. Но это оправданные расходы, потому что после проведения кадастровых работ цену участка можно увеличить на 150-200 тыс. руб. Цена услуг межевания может отличаться у разных специалистов, но не намного.
Он станет более привлекательным для покупателей, потому что появляется возможность использовать ипотечный кредит. Количество людей, заинтересованных в такой недвижимости, больше по сравнению с теми, кто хочет купить неразмежёванный объект, пусть и по невысокой цене.
Полезные советы для покупателей
Прежде чем принимать окончательное решение о покупке, проверьте документы. Продавец может вызывать доверие, рассказывать о достоинствах земельного участка, уступать в цене, но если границы не определены или имеет место реестровая ошибка, вместе с этим объектом вы приобретёте проблемы. При попытке продать участок следующему человеку возникнут трудности: на такую недвижимость трудно найти покупателей. Таким образом, ответ на вопрос, обязательно ли делать межевание, очевиден.
Проверьте участок по публичной кадастровой карте. Вбейте его кадастровый номер и посмотрите, что отображается. Если участок продаётся вместе с домом, следует проверять ещё тщательнее. Бывает так, что жильё построено у самых границ. Если впоследствии их перенесут, получится, что дом заходит на соседскую территорию. В таком случае придётся либо его сносить, либо договариваться с соседями. Как вариант, может повезти и соседний надел окажется пустующим. В таком случае можно попробовать его выкупить. Но всё нужно проверять заранее.
Также важно убедиться, что все ограждения совпадают с границами, а не занимают общую территорию. Так, если забор захватывает тротуар и об этом станет известно регистрирующим органам, новый владелец получит повестки в суд. Итогом судебного разбирательства. скорее всего, станет требование о сносе ограждения.
Больше всего проблемных участок среди тех, что выдавали гражданам в 90-е и 2000-е годы. Со временем граждане стали относиться к межеванию более ответственно, и постепенно недвижимых объектов без определённых границ становится всё меньше.
Рекомендации для продавцов
До того как выставлять объект на продажу, получите выписку из ЕГРН. Сделайте это обязательно, особенно если регистрация права собственности была проведена до 2008 г., а недвижимость получена в порядке наследования. Из выписки вы узнаете, проводились ли кадастровые работы и определены ли границы земельного участка. Если межевание не было сделано, не пожалейте денег на специалиста. Это позволит продать землю быстрее и дороже, чем без установленных границ.
При наличии дома проведите процедуру координирования. Результатом будет определение расположения дома на участке. Тогда потенциальный покупатель сможет получить одобрение банка и приобрести ваш объект недвижимости в ипотеку.
Подробно о межевом плане
За всё время существования участка у него может смениться несколько владельцев. Смена собственников происходит в результате дарения, наследования, обмена, купли-продажи. Во всех случаях требуется переоформление. Ещё одна ситуация, когда оно необходимо — приватизация. Помимо этого, земельные наделы можно объединять и разделять, и эти процедуры тоже требуют внесения изменений в документы.
Чтобы не возникло сложностей при продаже, собственнику нужно позаботиться о проведении кадастровых работ и о передаче сведений в Росреестр.
Заказать межевание земельного участка в Базилике
Заказать межевание земельного участка можно у кадастрового инженера. Это специалист, имеющий профильное высшее образование и допуск СРО. До 2013 г. деятельность кадастровых инженеров лицензирована. Сейчас лицензия не требуется, но прежде чем заказать межевание, нужно убедиться, что специалист состоит в саморегулируемой организации (СРО).
Межевание земельного участка — работа, которая входит в обязанности кадастрового инженера. Он определяет, где проходят границы, затем согласует их с собственником. Следующим этапом становится закрепление границ. После этого составляется межевой план, и объект ставится на кадастровый учёт.
Цели межевания и виды межевых планов
Можно выделить несколько вариантов, зачем межевание:
- Восстановление границ, которые отсутствуют на генеральном плане садового товарищества.
- Определение места установки ограждения или расположения будущей постройки.
- Проведение геодезических работ для создания проекта будущего дома, выбора места фундамента и составления плана расположения коммуникаций.
- Уточнение границ и узаконивание площади участка в рамках спора с соседями, когда о расположении границ известно только со слов предыдущего владельца..
- Выделение земли из общей долевой собственности, перераспределение, разделение одного объекта на несколько или объединение нескольких в один.
- Постановка земли на кадастровый учёт. В рамках дачной амнистии эта процедура может быть проведена в упрощённом порядке, без межевания, но впоследствии могут возникнуть сложности при попытке совершить сделку (продать, подарить, обменять).
Существует несколько видов межевых планов, которые объединяются в 3 подгруппы в зависимости от целей составления:
- Образование участка. Сюда входят все действия с землёй, в результате которых образуется новый объект или несколько. Это выделение из общей собственности, разделение, объединение и непосредственно образование.
- Исправление ошибок, воспроизведённых в государственном кадастре недвижимости.
- Уточнение границ существующего участка.
В каждом случае есть нюансы, поэтому составлением плана должен заниматься опытный и компетентный специалист.
Межевание проводится поэтапно
Вот как выглядит процедура межевания земельного участка поэтапно:
- Заключение договора. После выбора подрядчика, которым может быть межевая организация или ИП, с ним заключают договор. Важно обращать внимание на сроки. Владельцы участков нередко сталкиваются с тем, что кадастровые инженеры устанавливают сроки выполнения работ до 300 дней.
- Кадастровая съёмка. По правилам межевания земельных участков, это основная часть работы. Инженер проводит съёмку с использованием GNSS-приемника — специального устройства, определяющего координаты местности с высокой точностью. Вся работа занимает 15-20 минут, причём её можно делать и без присутствия собственника, только об этом нужно договориться заранее. В некоторых случаях владелец участка должен быть на участке во время кадастровой съёмки, чтобы дать пояснения.
- Подготовка межевого плана. Инженер снимает данные с GNSS-приемника и заносит их в межевой план. Также в этот документ включается акт, подписанный соседями. Он удостоверяет, что границы согласованы. Собирать подписи могут как собственник так и кадастровый инженер, в зависимости от договорённости. На подготовку межевого плана уходит в среднем 2-3 недели. Срок может зависеть от того, как происходит межевание земельного участка: одновременно с соседскими или только у одного владельца.
- Постановка на кадастровый учёт. Когда собственник получит межевой план, ему необходимо написать заявление о постановке на кадастровый учёт и передать его вместе с планом в ближайшее отделение МФЦ. С собой необходимо взять документы, подтверждающие владение участком, и паспорт гражданина РФ. Если нет возможности передать документы самостоятельно. можно поручить это кадастровому инженеру, предварительно оформив нотариальную доверенность на его имя. Если ранее этот участок не существовал, сначала его ставят на кадастровый учёт, а потом оформляют право собственности.
Что делать после межевания земельного участка, зависит от наличия права собственности. Если ранее оно не было зарегистрировано, нужно его оформить. Если в документах отсутствуют ошибки и нарушения, заявитель получает выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности. При оформлении через МФЦ процесс занимает около недели. После постановки на кадастровый учёт участок будет отображаться на публичной кадастровой карте с чёткими очертаниями.
Перечень документов, необходимых для проведения межевания
Какие документы придётся готовить, зависит от вида межевого плана. Есть 8 видов планов, все оформляются по-разному, и существует множество нюансов. Как выглядит документ по итогам межевания, тоже зависит от типа плана. Вот что понадобится во всех случаях:
- Документы, подтверждающие право владения земельным участком.
- Если на участке есть дом, нужны документы и на него тоже. Нужно предоставить те, какие есть.
- При личной подаче бумаг нужен паспорт, удостоверяющий личность владельца.
- Если документы передаёт доверенное лицо (представитель), нужна доверенность.
- При наличии строений (кроме дома) потребуется предоставить технический паспорт.
- Во всех случаях нужно представить кадастровый план или кадастровую выписку.
Подготовить необходимые документы для межевания в Москве вам помогут земельные юристы компании «Базилика ТМ (Bazilika-TM)».
Обращаясь к специалисту, который будет заниматься межеванием, нужно представить ему все документы. Межевой план создаётся в электронном виде, следовательно, все документы тоже нужно перевести в цифровой формат. Для этого следует сделать сканы оригиналов. Требования к сканированным копиям:
- масштаб — такой же, как у оригиналов;
- разрешение — от 250 до 450 dpi;
- формат — pdf;
- для документа, состоящего из нескольких страниц, создаётся один файл.
К плану прилагают копии всех документов. если отсутствует хотя бы один или допущены нарушения, Росреестр может отказать в постановке земельного участка на кадастровый учёт. Наши юристы ответили на распространённые вопросы граждан.
