Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Сложности, возникающие в вопросах видов разрешенного использования, возможных оснований для их изменения, связанных с этим последствий и тонкостей процедур, помогут разрешить специалисты юридической компании Базилика ТМ.

Определение ВРИ

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это основной параметр земельного участка, указывающий на его функциональное назначение и допустимые способы эксплуатации. Полный список и описание ВРИ зафиксированы в Классификаторе, утвержденном Росреестром. В Градостроительном регламенте указываются допустимые варианты эксплуатации территорий и возведенных на них зданий и сооружений:

• основные виды: устанавливаются при приобретении участка и соответствуют его первоначальному целевому назначению.
• условно разрешенные виды: позволяют расширить спектр возможностей использования земельного участка.
• вспомогательные виды: служат для более детального определения целевого назначения конкретного участка. Если требуется уточнить ВРИ, собственник может запросить соответствующую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Причины для изменения вида разрешенного использования

Владельцы земельных участков нередко обращаются за услугой по изменению их категории. Так, в Москве переоформление вида разрешенного использования (ВРИ) становится необходимым, если фактическое или задуманное использование участка не совпадает с установленным ВРИ. Аналогичная ситуация может возникнуть и в Московской области, когда собственник хочет повысить рыночную стоимость земли или снизить налоговую нагрузку (разница в кадастровой стоимости участков, а значит, и в сумме земельного налога, может быть значительной, особенно для земель под коммерческие объекты и территорий, предназначенных для благоустройства, что связано с их высокой экономической ценностью). Иногда же, целью переоформления становится сохранение существующего строения на участке, чтобы избежать его признания самовольной постройкой, если это не предусмотрено текущим ВРИ.

Хотите узнать, в каких ситуациях нельзя изменить вид разрешенного участка?

Получить консультацию юриста: +7 (495) 150 5061

Законодательные и нормативные требования

При покупке земельного участка, помимо прочих данных, необходимо тщательно проверить его ВРИ. Это принципиально важный этап, поскольку именно он определяет, какие виды деятельности разрешены на данной территории и какие постройки можно возводить. После определения текущего ВРИ важно убедиться в его соответствии планируемым целям, поскольку любое расхождение может повлечь за собой административную ответственность. Чтобы этого избежать, владелец имеет право инициировать процедуру изменения ВРИ и привести участок в соответствие с законодательством

Основные законы и акты, регулирующие процесс

Порядок внесения изменений в вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка регламентирован Земельным и Градостроительным кодексами. Оценивая возможность такой корректировки, необходимо учитывать ряд факторов:

• Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего района;
• Градостроительные регламенты;
• Систему зонирования земельных участков;
• Действующий ВРИ конкретного участка;
• Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Комплексный анализ этих документов позволит определить, возможно ли изменение ВРИ и насколько это целесообразно.

Ограничения на изменение ВРИ

Законодательство предусматривает особые категории земель, для которых не распространяются общие правила землепользования и застройки:

• участки, расположенные в зонах охраны объектов культурного наследия (где действует особый режим, исключающий стандартные процедуры изменения ВРИ);
• земельные участки, входящие в границы территорий общего пользования (например, улицы, дороги, парки);
• участки, занятые линейными объектами (такими как железнодорожные пути или трубопроводы);
• земли, предоставленные для разработки полезных ископаемых.

Процесс изменения вида разрешенного использования

Порядок изменения вида разрешенного использования земли определяется тем, приняты ли Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для данной территории.

Если ПЗЗ приняты, то изменение ВРИ происходит в соответствии с ними. Владелец самостоятельно выбирает ВРИ из утвержденного перечня и направляет обращение с требуемым комплектом бумаг в муниципальный орган управления.

В противном случае, новый ВРИ, не предусмотренный ПЗЗ, устанавливается в результате общественных слушаний, либо присваивается условно разрешенный вид использования.

Для получения разрешения на условно разрешенный вид использования необходимо пройти следующие этапы:

1. подача заявления в местные органы власти (в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ);
2. организация и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний (финансирование которых ложится на собственника);
3. принятие решения на основании рекомендаций специальной комиссии.

Необходимые документы для подачи заявления

Чтобы обновить данные в государственном кадастре, владелец земли должен обратиться с запросом на услугу по корректировке вида разрешенного использования участка. Заявитель, независимо от того, является ли он собственником или его представителем, самостоятельно заполняет форму, касающуюся кадастрового учета изменений, и указывает уникальный код участка (кадастровый номер). В графе, посвященной описанию нового ВРИ, необходимо указать его название, взятое из официального Классификатора.

К заявлению прилагаются: копия документа, удостоверяющего личность заявителя (если он физическое лицо) или представителя организации; копия документа, подтверждающего право представителя действовать от имени собственника, если заявление подается не самим владельцем, а его доверенным лицом. Вся необходимая документация и справки, требуемые для анализа запроса об изменении ВРИ и внесения соответствующих корректировок в государственный кадастр, запрашиваются Росреестром через систему межведомственного обмена информацией.

Сроки изменения ВРИ

Подготовкой требуемого пакета документации и подачей заявления в органы местного самоуправления, начинается процедура по изменению установленного вида разрешенного использования земельного надела, что обычно занимает около месяца.

По окончании этого периода администрация принимает решение о возможности или отказе в изменении ВРИ. При этом стоит учитывать, что отказ не считается окончательным; владелец участка имеет право обратиться в суд для защиты своих прав и законных интересов.

Более продолжительным вариантом является организация общественных слушаний. Инициатором их проведения может быть как сам собственник земли, так и администрация. Если слушания инициирует администрация, создается специальная комиссия, отвечающая за их организацию и проведение. В этом случае срок рассмотрения увеличивается до двух месяцев, что связано с необходимостью проведения дополнительных мероприятий. В общественных слушаниях принимают участие не только владелец участка, но и собственники или арендаторы прилегающих участков, а также все, чьи интересы могут быть затронуты. Это ключевой момент, обеспечивающий учет мнения всех заинтересованных сторон. После завершения слушаний комиссия составляет свои рекомендации, которые передаются главе администрации для принятия решения. Утвердительное заключение органа управления служит отправной точкой для корректировки сведений в ЕГРН в двухнедельный срок. Если заявитель не получает уведомления в установленный срок, он может запросить информацию о текущем статусе своего заявления.

В каких ситуациях нельзя изменить вид разрешенного использования

Существуют определённые барьеры при переводе земельных участков в другую категорию, связанные с особенностями различных типов земель и их целевого назначения. В частности, изменение вида разрешенного использования (ВРИ) невозможно, если:

• земельный участок, находящийся в собственности государства или местного самоуправления, был приобретен посредством аукциона или передан по договору аренды для выполнения конкретной задачи;
• городские правила застройки или планы зонирования ограничивают размеры и характеристики, не соответствующие новому виду использования;
• участок расположен на территории, где градостроительные нормы не установлены;
• земельный участок передан в аренду без проведения торгов в целях реализации программ, направленных на замещение импортной продукции.

Последствия изменения вида разрешенного использования

Увеличение стоимости земли после смены ВРИ, безусловно, повысит доход при её продаже, но одновременно увеличит размер земельного налога. Помимо финансовых аспектов, изменение ВРИ может положительно повлиять на экономику региона. Например, переход к новым видам деятельности, требующим большего количества сотрудников, может создать дополнительные рабочие места. Во многих случаях, смена ВРИ способствует комплексному развитию территории, включая улучшение инфраструктуры и повышение уровня жизни. В заключение, стоит отметить возможность снижения негативного воздействия на окружающую среду при переходе к более экологически безопасным видам деятельности, которые допускаются новым ВРИ.

Права и обязанности собственников земельных участков

Положения, касающиеся прав и обязанностей землевладельцев, изложены в статье 40 Земельного кодекса РФ. В основном, они устанавливают, что собственник вправе распоряжаться своим земельным участком для личных целей, в рамках установленного вида разрешенного использования, при условии соблюдения действующих норм и правил. В случае нецелевого использования или нарушения установленных требований, право бессрочного пользования данным участком может быть аннулировано (согласно статье 55.24 Гражданского кодекса РФ).

Как изменение ВРИ влияет на стоимость недвижимости

Изменение вида разрешенного использования земли напрямую влияет на ее кадастровую стоимость, обычно приводя к ее увеличению. Учитывая, что размер земельного налога рассчитывается исходя из этой стоимости, изменение ВРИ, например, для последующей застройки, расширяет налогооблагаемую базу и, соответственно, увеличивает сумму налога. Таким образом, ВРИ оказывает существенное влияние и на стоимость зданий, расположенных на участке, поскольку они тесно связаны с этим видом использования. Следовательно, смена ВРИ на вид, предусматривающий максимальную кадастровую стоимость, повлечет за собой увеличение как кадастровой, так и рыночной оценки земли и расположенных на ней объектов недвижимости.

Итоги о важности и последствиях правильного подхода к изменению вида разрешенного использования

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – ответственный и многогранный процесс, призванный привести его функциональное назначение в соответствие с потребностями собственника и требованиями правовых актов. Процедура изменения вида разрешенного использования земли предполагает анализ большого количества данных, поскольку ошибки в оформлении документов, неполные сведения или игнорирование законодательных норм способны существенно замедлить процесс, повлечь за собой административные санкции и, как результат, отказ в переопределении ВРИ. К тому же, неоправданное изменение ВРИ может вызвать серьезные проблемы, включая судебные споры, финансовые убытки и даже уголовную ответственность в случае обнаружения грубых нарушений. В таких случаях необходима профессиональная юридическая поддержка.

Специалисты компании Базилика ТМ окажут содействие в сборе требуемых документов, составят заявление в соответствии с действующим законодательством, будут представлять интересы клиента в государственных структурах и помогут предотвратить возможные ошибки и нежелательные последствия.