Перепланировка помещения переходит в статус реконструкции, если в результате выполненных работ затронуты несущие элементы или изменены характеристики многоквартирного дома (МКД). Основание — Обзор судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 13 декабря 2023 г.
Примеры реконструкции, которые приводит ВС РФ
- преобразование мансарды в полноценную жилую комнату;
- разделение одной квартиры на 2;
- объединение нескольких квартир;
- демонтаж наружной стены здания с целью обустройства отдельного входа;
- пристройка к строению, находящемуся на 1-ом этаже.
Такие изменения, как, например, замена деревянных рам на пластиковые при остеклении балкона, не относятся к реконструкции и могут быть проведены без согласований. Обустройство входной группы относится к реконструкции, поскольку используемая площадь придомовой территории является частью общего имущества собственников МКД.
При планировании обустройства дополнительного прохода в помещение, расположенного на 1-ом этаже, необходимо получить согласие всех владельцев квартир, проживающих в МКД. Когда владелец квартиры желает присоединить часть общего холла, перед заключением договора аренды, он также обязан заручиться согласием всех собственников в доме.
В случае проведения работ в коммунальной квартире необходимо получить согласие всех владельцев на те работы, в результате которых изменится площадь общего имущества. Также наличие согласия владельцев квартир является обязательным для присоединения части общего помещения к одной квартире.
Однако, есть запрещённые виды работ, которые нельзя проводить ни при каких условиях. Так, например, в доме с централизованным горячим водоснабжением и отоплением стоит запрет на установку газовых котлов ввиду того, что данные изменения могут создать угрозу жизни для остальных жителей дома. Нельзя устанавливать самостоятельный источник отопления с отключением квартиры от общей системы отопления дома. Также запрещено обустраивать санузел над жилой комнатой или кухней квартиры этажом ниже.
За самовольную перепланировку или реконструкцию квартиры, произведенную прежним хозяином, ответственность будет возложена на нового собственника. Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания своего имущества несет непосредственно собственник. Таким образом, собственник обязан произвести узаконивание произведенных изменений, вне зависимости от того, кем они были проведены.
