Изъятие земельного участка для госнужд: что делать собственнику?
Закон суров и допускает реквизицию, вплоть до принудительного отчуждения имущества для государственных нужд, но в строгом соответствии с установленной процедурой. И если в отношении неосвоенных сельскохозяйственных территорий и заброшенных дачных участков алгоритм понятен обывателю, то процесс реквизиции участков с расположенными на них объектами капитального строительства в черте города продолжает вызывать много вопросов.
Так в Москве и МО в рамках комплексного развития территорий (КРТ) на основании соответствующего проекта планировки территории (ППТ) нередко подлежат изъятию участки с МКД, либо нежилые здания, используемые собственниками в коммерческих целях. Представим этот стратегический механизм в действии на вполне реальном примере. Гражданин или организация - собственник здания, которое сдает в аренду поэтажно, или даже поофисно, и делает это с большим успехом на протяжении не одного десятка лет. К радости жителей района, руководством города принято решение о строительстве на месте этого нежилого здания важного объекта публичной инфраструктуры - транспортного узла (дорожной развязки, метро), больницы, или школы. Что делать собственнику? Какие этапы изъятия и сколько это занимает? Обязательно ли соглашаться на предложенную выкупную цену? Что входит в компенсацию: только земля или и постройки? Могут ли изъять только часть участка?.. Без паники! На все эти и многие другие вопросы постараемся ответить.
Что такое изъятие для государственных и муниципальных нужд, правовая база
Опустим сложные формулировки и цитаты из Гражданского кодекса РФ и сразу перейдем к сути. Первое и главное, о чем нужно знать - изъятие допускается лишь на определённых законом основаниях. Все они, действительно, очень значимые. Следовательно, если решение об изъятии принято ответственным органом и собственником получен соответствующий документ, не имеет смысла даже открывать Кодекс! Вы же не будете спорить с таким основанием для изъятия как, например, выполнение международных договоров РФ?! Нужно просто набрать номер юридической компании Базилика, специалисты которой сделают все, чтобы правообладатель в итоге не только не расстроился, но и порадовался тому, что именно в его участке нуждается общество. Собственно, на этом можно было бы закончить, но, дабы повысить правовую грамотность граждан в вопросе «Об изъятии» продолжим.
Порядок изъятия и сроки
Порядок перехода прав от частного или юридического лица на земельные участки, включающие отчуждение зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства в пользу государства, строго регламентирован. И главный приоритет - права и интересы правообладателей. Безусловно, государство со своей стороны наделило собственников максимальными правами, а вот защитить эти права и интересы под силу только опытным и квалифицированным юристам. Здесь от правозащитника потребуется обеспечить владельцу справедливую компенсацию и при необходимости отстоять ее объем в судебном порядке.
Процедура изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд
Условно процедуру изъятия можно разделить на 4 следующих этапа.- Принятие решения об изъятии и подготовка соответствующего Распоряжения ответственным органом.
- Ответ правообладателя изымаемой недвижимости на Распоряжение.
- Расчет выкупной цены и подготовка Соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
- Переход права собственности или Судебное оспаривание.
Расскажем о каждом этапе пару слов простым языком.
Принятие решения и подготовка Распоряжения об изъятии
Сложный и важный, но обычно незаметный правообладателю этап, вплоть до получения последним документа с пугающим названием – Распоряжение об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества. Данный этап включает кадастровые работы по образованию, уточнению границ, межеванию участков, подлежащих изъятию, а также определение правообладателей путем направления ответственным органом запроса в Росреестр. Далее следует подготовка Распоряжения об изъятии с указанием оснований для реквизиции и подробного адресного перечня объектов. Копии документа публикуются в интернете, а также направляются в Росреестр и собственникам участков.
Ответ правообладателей на Распоряжение
В течение 60 дней с момента публикации в интересах правообладателя подать заявление об учёте своих прав в адрес ответственного органа, сопроводив необходимыми для защиты заявленных прав документами. Здесь владельцам участков и зданий важно не только не пропустить данный срок, так как участки, по которым не получен ответ, по решению суда будут признаны собственностью государства, но и заручиться поддержкой правозащитника для соблюдения прозрачности и законности всех последующих этапов. Юрист оперативно подготовит список документов для клиента и направит их согласно принятым нормам.
Повторим, именно на этом этапе владельцу необходимо обратиться за правовым сопровождением к юристам компании Базилика, потому что только их грамотные действия способны не только сэкономить время, избежав дополнительных судебных заседаний, но и значительно повысить объем компенсации при реквизиции. Увы, чаще всего, доверители пренебрегают этим советом, полагаясь на собственные силы…
Соглашение об изъятии земельного участка
На этом этапе ответственный орган на основании отчёта профессионального оценщика определяет размер выкупной цены, принимая в расчет рыночную стоимость земли, при наличии, стоимость расположенных на ней капитальных строений, а также возможные убытки и упущенную выгоду. Но это все в теории! На практике, все перечисленное должно быть отражено и убедительно подтверждено соответствующими документами в том самом комплекте, который нужно было сформировать и сдать на предыдущем этапе в ответ на то самое Распоряжение в те самые отведенные 60 дней. Потому что даже в случае, когда за дело берется квалифицированный юрист всегда есть риск недооценки того или иного аргумента владельца недвижимости при принятии ответственным органом решения об объеме компенсации. Кроме того, зачастую при расчете выкупной цены, государственный эксперт применяет минимальные коэффициенты, что приводит к занижению рыночной стоимости имущества. Следует также помнить о том, что при определении размера возмещения законом не предусмотрен учёт ряда финансово значимых для собственника аспектов (например, неотделимые улучшения участка и расположенных на нём объектов недвижимого имущества, произведённые после вынесения решения об изъятии; и пр.). Все перечисленное, вместе с отложенным обращением за юридической помощью, приводит к тому, что в большинстве случаев предлагаемая компенсация не устраивает владельца собственности, что требует вмешательства правозащитника.
Сроки, размер и другие нюансы возмещения являются существенными условиями Соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Называть данный документ проектом некорректно, потому что он не предусматривает внесения никаких изменений и у владельца есть 90 дней на то, чтобы либо его подписать, согласившись с предложенными в нем условиями, либо, в случае несогласия, обжаловать его условия в суде.
Судебное оспаривание
Для всех согласных с предложенным объемом компенсации этот этап является заключительным и его можно назвать Переходом права собственности от одного правообладателя к другому. Для прочих начинается этап Судебного оспаривания, когда представителям собственников необходимо убедить суд в пересмотре в большую сторону размера компенсации. В суд также может обратиться орган, принявший решение об изъятии, что чаще всего происходит в случае, когда правообладатель не подписал соответствующее соглашение и не обратился в суд в отведенные законом 90 дней. Риски пропуска срока, равно как и бездействие грозят владельцам принятием судом решения о принудительном изъятии недвижимого имущества (участка и, при наличии, расположенного на нем недвижимого имущества), когда право собственности будет передано на основании решения суда и собственнику выплатят положенную судом компенсацию. Срок действия решения об изъятии ограничен тремя годами со дня его принятия. Если же в течение этого времени уполномоченный орган не приступил к реквизиции, то по истечении указанного срока и наличии необходимости изъятия, процедура проводится заново.
Следует помнить о том, что каждое дело об изъятии индивидуально и кроме перечисленных выше бывают частные случаи как, например, наличие сервитута, либо изъятие части участка с разделом или перераспределением вместо прямого изъятия. Данные ситуации также нередки в практике земельных юристов компании Базилика, знакомых с нормативно-правовым алгоритмом отстаивания законных прав владельцев в самых сложных и, казалось бы, запутанных делах.
Резюмируя вышесказанное, необходимо еще раз обратить внимание владельцев недвижимого имущества на ключевые факты изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд:- Не важно, что такое изъятие и, какие правовые основания и акты регламентируют рассматриваемую процедуру. Закон на Вашей стороне и у вас в руках все инструменты для защиты своих прав и интересов.
- Не полагайтесь на свои силы и обратитесь к профессиональным юристам компании Базилика, которые более 20 лет успешно защищают права и интересы доверителей во всех областях права, потому что только опытный специалист способен грамотно использовать механизмы защиты прав собственников.
- Нет сложных случаев в деле об изъятии, есть юристы с недостаточной квалификацией и завышенные ожидания владельцев!
